空き家・空地の活用②

空家の解体

土地の価値はその活用方法で大きく変わります。その土地にあった建物を企画・建築することで、土地の価値を最大限まで高めることができます。人に貸すことを目的として建築するため、収益性は高く安定性も増します。しかし、その分投資費用が高くなってしまいます。 ビーンズでは、収益物件の企画コンサルティングで高い実績のある不動産コンサルティング会社と提携し、投資費用の抑え方や収益の最大化を無料でサポートしています。

建物を解体するメリット

空き家を解体する最大のメリットは、空き家を管理する手間から解放されることです。空き家を所有していると、建物や庭の管理を定期的に行う必要があり、放置してしまうと近隣住民や役所から苦情が来てしまいます。平成26年に制定された「空家等対策特別措置法」では、状態の悪い空き家を「特定空き家」に指定し、改善の勧告や命令ができるだけでなく、罰金刑や行政代執行(行政が所有者の承諾を得ずに建物を解体し、その費用を所有者に請求すること)などが行われる可能性まであるのです。特定空き家に指定されてしまった場合、建物を解体することが最も確実な解決方法となります。
また、不動産を売却する際も建物を解体しておくことはメリットがあります。一般的に老朽化した建物が建っている土地より更地の方がより早く、より高く価格で売却することができるためです。不動産の購入を検討している方にとって、老朽化した空き家が建ったままの場合、建物の解体にかかる費用や時間、手間を負担しなくてはなりません。そのため、更地で販売されている土地よりも、古家付といって老朽化した建物が建ったままの状態で販売されている土地の方が、売却までに時間を要し、また売却価格も低くなってしまう傾向があります。
ただ、空き家の解体を積極的に行う方はまだ少数派です。そのため、空き家対策の一環として空き家の解体に補助金を出している自治体もあります。首都圏では住宅の解体費用は100~200万円程度かかる場合が多いですが、最大でその半額を補助する制度もあります。空き家の解体を検討する際は、利用できる制度が無いか、その空き家が所在する役所で事前に確認してみてください。

建物を解体するデメリット

不動産を所有していると固定資産税と都市計画税という税金がかかります。空き家を含めて住宅用家屋が建っている場合、土地に係る固定資産税は最大1/6、都市計画税は最大1/3に軽減されています(住宅用地の特例という制度です)が、建物を解体をするとその制度が適用されなくなるため、税金が上がってしまうのです。
しかし、平成26年に「空家等対策特別措置法」が制定され、「特定空き家」に指定された場合はこの住宅用地の特例が適用されなくなりました。特定空き家とは、倒壊の危険性が高い、衛生環境上に問題があるなど、近隣への被害を発生させている空き家などです。そのため、特定空き家を所有している場合、建物を解体することの税制上のデメリットは無くなりました。

空地に建物を建築する

建物は誰も利用しなくなると急速に老朽化が進みます。日本では住宅のほとんどが木造のため、窓が締め切った状態になる空き家は湿気がたまるのが原因です。また、雨漏りやシロアリ被害の発見が遅れ、倒壊の危険性がある空き家も少なくありません。そうなってしまうと、空き家は周辺住民にとって大事故を起こしかねない危険で迷惑な存在になってしまう可能性があるのです。もし、空き家の倒壊や建材(屋根材や外壁材など)が飛散し、人に怪我をさせてしまった場合、その責任は所有者が負うことになってしまいます。そのため、利用する予定が今後も無い場合は、空き家の解体を選択肢の一つとして検討する方が増えています。

土地活用の定番!アパート・マンション建築

土地活用の中で最もポピュラーなのがアパートの新築です。人口が多いエリアであれば需要が比較的安定しているのが特徴で、駅から多少遠くても近くにスーパーや小学校などの生活施設があるエリアでは一定の需要が見込めます。地域のニーズに合った差別化を行った物件(女性専用、ペット共生、デザイナーズなど)を企画することで、収入を最大化し、リスクを最小化することが重要です。
アパート新築は企画が命です。しっかりとした提案を行ってくれる建設会社や不動産会社を見つけることができたら70%は成功です。あとの30%は建物メンテナンスや美化清掃にかかっています。ビーンズでは、関西圏エリア全域に強い建設会社等のご紹介も行っています。詳細はお問合せください。

費用対効果の高い店舗物件

店舗や事務所といった事業用物件は、キッチンや風呂などの水回り設備が要らないため、比較的安く建築できるのが特徴です。また、1平米あたりの収益性は住居系のアパートや戸建よりも高くなる場合が多くあります。ただ、店舗事務所の投資ができるのは、駅周辺や大きな道路沿いに限られます。比較的規模の小さいコンビニなどの店舗であれば、大きな道路沿いでなくても建築可能な場合があります。
店舗物件のもう一つの特徴は建設協力金という制度です。通常、建物を建築するには自己資金か銀行融資を利用しますが、建設協力金はテナントがオーナーに建築費用の貸付を行います。その費用は、毎月の賃料から差し引く形で返済していき、契約終了時には完済となります。建設協力金の最大のメリットは利息が付かないことです(例えば5,000万円を元利均等返済で20年借りた場合、金利が1.5%だとすると金利返済だけで790万円以上の費用が発生することになります) ※建設協力金を利用して店舗を新たに建築する場合、契約は事業用定期借家契約という形になるのが一般的です。

長期間で安定した収益をあげる工場・倉庫

広い道路に面して大型の土地を所有しているという方は工場や倉庫を建築して企業に賃貸する土地活用が可能です。通常では土地活用がしづらい大型の土地を効率良く利用することができます。また、店舗物件同様、建設協力金を活用することも可能です。
工場や倉庫は大きいものになると1万坪を超える場合もあり、投資費用も平均して数億円程度と大きくなります。その分、年間何千万円という大きな収益が期待できるのが特徴です。
最近は中小型でも最新設備が整った工場や倉庫は需要があるため、建築する際は工場・倉庫の仲介や開発の経験が豊富な不動産会社や建築会社に相談してみると良いでしょう。ビーンズでもご紹介可能ですので、お気軽にお問合せください。

土地のまま活用

空き地は維持費がかかるだけの存在ではありません。所有者さまが望めば、駐車場や貸地として、土地のままでも収益を生み出すこともできます。土地のまま活用することの最大のメリットは費用の少なさです。
建物を建築する場合は数千万円~数億円の建設費用が発生しますが、貸地や駐車場として活用する場合の費用はほとんどかかりません。

駐車場はどんな場所でも有効な土地活用

土地活用の中で最も手軽に始められるのは駐車場です。投資費用は最小限に抑えることができる上に、駐車場経営を辞めたい場合は、1ヶ月前に通知すれば良いため、比較的簡単に元の状態に戻すことができます。
日本の車所有台数は減少していますが、一定以上の周辺人口があれば比較的安定した収入が見込めるのも魅力です。空車リスクを低くしたいという方は、アスファルト舗装や屋根付き、物置駐車場にすると、費用はその分かかってしまいますが、地域内での差別化も可能です。
場所や規模にもよりますが、コインパーキングは駐車場化の費用を全てコインパーキング運営会社が負担します。また、一般的な月極駐車場よりも高く貸せる可能性があり、初期投資なく高収益が見込めます。
ただ、駅前や幼稚園・保育園、小学校の周辺、幹線道路沿いなど地域が限定されてしまいます。コインパーキングでの土地活用をご検討される方は、提携コインパーキング会社より無料でレイアウト作成や借上げ賃料などのご提案が可能ですので、詳細についてはお問合せください。

長期間安定した高収入が見込める事業用定期貸地

幹線道路沿いや市街化区域内に大きな土地を所有されている方で10年以上利用の予定がない方には、事業用定期借地での土地活用がおススメです。事業用定期借地は10年以上50年未満で自由に期間設定が可能で、契約終了後は更地にして土地を返還しなければなりません。借地権はこの期間でしか発生しないため、法改正前の借地のように土地を取られてしまう心配もありません。
事業用定期借地は幹線道路沿いの飲食店や物販店で多く利用されている他、市街化区域内の大きな土地(工場や倉庫用地)でも利用が進んでいます。あなたの家の近くのコンビニやファミレス、ショッピングセンターも事業用定期借地の可能性があるほど一般的な契約です。

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