目黒区マンション売却で損しない7つのコツ｜宅建士が相場と査定を解説

「目黒区のマンション、今ならいくらで売れるんだろう？」と気になっている方は多いはずです。中目黒や自由が丘、学芸大学、都立大学といった人気駅を擁する目黒区は、東京23区のなかでもとりわけ注目度の高いエリアです。

東日本不動産流通機構、通称レインズの成約データによると、目黒区の中古マンション平均成約価格は2024年に7,570万円を記録しました。2019年の5,503万円から約37.6%の上昇です。一方で、不動産ポータルサイトやAI査定では9,000万円台から1億円超の数字が並ぶこともあり、「実際の売れる価格」がどこにあるのか分かりにくいと感じている方も少なくありません。

この記事では、レインズの成約データを軸にした最新の実勢相場、築年数・間取り・駅ごとの価格差、高く売るための実務テクニック、仲介と買取の使い分け、費用・税金の計算方法、売却完了までの流れ、不動産会社の選び方まで、目黒区でマンションを売却する際に必要な情報をまとめています。ぜひ、数字の根拠を一つひとつ確認しながら読み進めてみてください。

本文に入る前に、不動産を少しでも高く売却したいと考えている人にとても重要な情報をお伝えします。

近年不動産の価値がどんどん上昇しているこのタイミングで売却をしようとしているとき、一番やってはいけないことは知っていますか？

それは、1社のみに売却価格の査定をしてもらうことです。

不動産には　決まった価値があるわけではありません。そのため、査定額に数十万円、場合によっては数百万円以上の違いが出てくることもザラにあるんです。

例えば下記を例にしてみましょう。

• A社の査定額：1500万円
• B社の査定額：1700万円
• C社の査定額：2000万円

もしここでA社のみに査定依頼をしてしまうとどうなるでしょうか。

「プロが言うことだから1500万円が妥当なんだろう」と思い込み売却を決断すると、500万円も損をしてしまうのです。

このような事態にならないためにも、できるだけ多くの会社に売却価格の査定を依頼することが高値売却への最重要事項となってきます。

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目黒区のマンションは今いくらで売れる？成約データと売出相場から読む最新価格

目黒区のマンション価格を判断する際は、まず“実際に売れた価格”と“現在売り出されている価格”を分けて見ることが大切です。ここでは、レインズの成約データを軸に、ポータルサイトやAI査定で表示される参考相場との違いも整理していきます。

REINS成約データで見る目黒区の実勢価格

目黒区でマンションを売却するなら、まず確認しておきたいのがレインズの成約データです。レインズとは国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営するデータベースで、実際に売買が成立した取引価格が記録されています。

2024年のデータを見ると、目黒区の中古マンション成約件数は600件、平均成約価格は7,570万円、平均平米単価は138.41万円/㎡でした。平均専有面積は54.69㎡、平均築年数は28.22年です。

ここで注目したいのは平均専有面積が54.69㎡という点です。70㎡前後のファミリータイプのマンションなら、この平均価格よりも高くなるのが自然です。逆に、20㎡台のワンルームや築40年超のコンパクトマンションは平均より低い価格帯で取引されています。

直近6年間の推移を表にまとめると、目黒区の中古マンション市場がいかに動いてきたかが分かります。

年度	成約件数	平均成約価格	平均㎡単価	平均専有面積	平均築年数
2019年	594件	5,503万円	94.02万円/㎡	58.53㎡	22.93年
2020年	534件	5,838万円	102.31万円/㎡	57.06㎡	22.25年
2021年	517件	6,518万円	113.86万円/㎡	57.25㎡	23.20年
2022年	573件	6,569万円	121.98万円/㎡	53.85㎡	24.97年
2023年	565件	7,271万円	126.63万円/㎡	57.42㎡	26.10年
2024年	600件	7,570万円	138.41万円/㎡	54.69㎡	28.22年

2019年から2024年にかけて、平均成約価格は約37.6%上昇しています。

㎡単価で見ると94.02万円/㎡から138.41万円/㎡へ約47.2%のアップです。価格だけでなく㎡単価もチェックする理由は、年度によって取引の平均面積が異なるためです。2024年は平均面積が54.69㎡とやや小ぶりな物件が多く成約しているので、価格の上昇率よりも㎡単価の上昇率の方が実態に近いといえます。

売出相場サイトの数字が1億円前後までばらつく理由

ポータルサイトやAI査定で「目黒区 マンション 相場」と検索すると、レインズの成約平均7,570万円よりかなり高い数字が出てきます。たとえば、LIFULL HOME’Sでは「築10年・専有70㎡」条件の目黒区中古マンション価格を1億1,508万円と表示しています（2026年4月時点）。別のサイトでは2026年3月データとして目黒区の平均売買価格を1億432万円と提示しています。いずれも成約価格ではなく、集計条件が異なる参考値です。

サイトごとに数字がばらつく最大の理由は、見ているデータの種類が異なるからです。売出相場は売主が希望する価格であり、交渉を経て実際の成約価格は数%から1割程度下がることが一般的です。AI査定は過去の取引データや公示地価をもとに推計した参考値であり、築浅・駅近・70㎡前後の好条件を前提に計算されているケースが多いため、全体平均より高めの数字が出やすくなります。

要するに、どのサイトの数字も「間違い」ではなく、「集計条件が違う」のです。自分のマンションの売却価格を知りたいなら、レインズの成約データで目黒区全体の実勢を把握したうえで、同じ駅・近い築年数・類似面積の成約事例を個別に確認するのが最も確実です。

成約相場・売出相場・AI参考相場の違いを整理する

不動産売却の記事を読んでいると、「相場は○万円」という言葉を目にしますが、その「相場」がどの種類の数字なのかを意識することが大切です。混同したまま価格設定をすると、高すぎて反響が来なかったり、安すぎて損をしたりする原因になります。

• 成約相場：実際に売買契約が成立した価格。レインズに記録される取引データが代表的です。買主と売主の交渉を経た「リアルな売れた金額」なので、信頼性が最も高い指標です。
• 売出相場：現在市場に出ている物件の掲載価格。売主の希望が反映されているため、成約価格より高めに出やすい傾向があります。ただし、今の市場温度を知るには役立ちます。
• AI参考相場：周辺の取引データ・公示地価・建物情報などをもとにAIが算出した推定価格です。簡易的に相場感をつかむには便利ですが、管理状態やリフォーム履歴といった個別事情は反映されにくいので、あくまで参考値として扱ってください。

実際の売却活動では、まずレインズの成約相場で目黒区全体の水準を確認し、次に売出し事例で今の温度感を掴み、AI相場で駅別・築年別の幅を補強するという順番で情報を整理すると、ブレの少ない価格判断ができます。

目黒区マンション相場は5年でどれだけ上がった？成約価格と㎡単価の推移を確認

目黒区のマンション相場は、ここ数年で大きく上昇してきました。ただし、価格の伸びを正しく見るには、平均成約価格だけでなく、専有面積の違いをならした㎡単価の推移もあわせて確認する必要があります。

2020年度から2024年度までの成約価格を年度別に比較

目黒区のマンション相場がここ数年で大きく上がったという話を耳にしたことがある方も多いかもしれません。レインズの成約データで確認すると、2019年から2024年の5年間で平均成約価格は約37.6%、㎡単価は約47.2%の上昇です。5割には届いていませんが、それでも5年で4〜5割近い上昇幅というのはかなりのペースです。

年度ごとの動きを整理すると、2020年から2021年にかけて価格が大きく伸びたあと、2021年から2022年は価格上昇が一服しました。ただし㎡単価は上昇を続けており、これは取引される物件の平均面積が縮小した影響です。2022年から2023年にかけて再び大きく伸び、7,000万円台に乗りました。2024年もこの上昇基調は続き、平均7,570万円に達しています。

上昇率を期間別にまとめると次のようになります。

比較期間	平均成約価格の変動	上昇率	㎡単価の変動	上昇率
直近1年（2023→2024）	7,271万円→7,570万円	+4.1%	126.63→138.41万円/㎡	+9.3%
直近3年（2021→2024）	6,518万円→7,570万円	+16.1%	113.86→138.41万円/㎡	+21.6%
直近5年（2019→2024）	5,503万円→7,570万円	+37.6%	94.02→138.41万円/㎡	+47.2%

価格の伸びと㎡単価の伸びに差がある理由は、2024年の平均面積が54.69㎡と2019年の58.53㎡より約4㎡小さくなっているためです。面積が縮んだ分だけ、総額の伸びは㎡単価ほどではないということです。「どれくらい値上がりしたか」を正確に測るなら、㎡単価の推移を見るのがより実態に近いと考えてください。

直近1年・3年・5年の上昇率を数字で確認する

目黒区のマンション相場は上がっていますが、上昇の勢いはやや鈍化しています。直近1年の㎡単価上昇率は+9.3%で、3年間の年平均成長率（約6.7%/年）と比べると高い水準にはあるものの、2020年→2021年のような急上昇からは落ち着いてきた印象です。

東京都区部全体でも中古マンション市場は上昇基調にあり、東日本レインズによると2025年の首都圏中古マンション成約件数は49,114件と3年連続で前年を上回っています。目黒区の上昇は、この都区部全体のトレンドに加えて、エリア固有の需要の強さが重なった結果といえます。（同機構は2025年1月以降のシステム改修により成約件数に影響が出ている可能性があると注記しています。件数の増加だけで判断せず、価格や㎡単価の推移も合わせて見るのが安全です。）

ただし、これだけ上がったから「今が最高値」と断言するのは早計です。金利動向や新築マンション供給、景気の変化によって調整が入る可能性は常にあります。重要なのは、価格が高い時期であることは間違いないという事実と、それが自分の売却タイミングとして適切かどうかは別の判断だという点です。

自由が丘再開発や中目黒人気がエリア価値を押し上げている背景

目黒区のマンション相場を支えている要因は、市場全体の上昇だけではありません。エリア固有の開発計画や交通利便性も、価格を下支えする材料になっています。

自由が丘の再開発では、自由が丘一丁目29番地区第一種市街地再開発事業が進行中です。目黒区が令和8年度の建物竣工予定と案内しており、参加組合員のヒューリックは地上15階・地下3階、敷地面積約3,939㎡、延床面積約45,959㎡の規模と公表しています。商業施設は2026年秋開業予定で、明治屋やSHARE LOUNGE などの出店が発表されています。2026年秋の開業に向けて、駅前のにぎわいが大きく変わることが期待されています。

中目黒駅前でも大規模な再開発が計画中です。中目黒駅前北地区第一種市街地再開発事業では、高さ約160m、延べ面積約44,000㎡規模の複合ビルが計画されています。2026年度の都市計画決定を経て、2030年度に着工、2033年度の竣工を目指すスケジュールです。中目黒は東急東横線と東京メトロ日比谷線が乗り入れ、渋谷・六本木・銀座に直通できる交通利便性の高さが人気の背景にあります。

こうした再開発がマンション価格を直接押し上げるとは限りませんが、「街のアップデートが続くエリアは、長期的に需要が落ちにくい」という判断材料にはなります。売却の際にも、エリアの将来性をアピールできるポイントの一つです。

築年数・間取り・エリアで価格はこれだけ変わる――条件別の相場を一覧チェック

同じ目黒区内のマンションでも、築年数、間取り、最寄り駅によって価格帯は大きく変わります。ここでは、区全体の平均だけでは見えにくい条件別の価格差を、参考相場として整理していきます。

築5年以内と築50年超では平米単価にどれほど差が出るか

目黒区のマンション相場は、「目黒区平均7,570万円」といった一つの数字だけでは判断できません。築年数による価格差は大きく、築浅マンションと築古マンションでは、同じ目黒区内でも㎡単価に大きな開きが出る傾向があります。

ただし、築年数別の㎡単価は、公的な成約統計として一律に公表されているものではなく、ポータルサイトや査定サイトの集計条件によって数値が変わります。以下は、マンションナビに掲載されている目黒区の築年数別参考相場をもとにした目安です。

築年数帯	平均㎡単価の目安
築1〜5年	約171万円/㎡
築6〜10年	約165万円/㎡
築11〜15年	約174万円/㎡
築16〜20年	約141万円/㎡
築21〜25年	約136万円/㎡
築26〜30年	約134万円/㎡
築31〜35年	約110万円/㎡
築36〜40年	約93万円/㎡
築41〜45年	約95万円/㎡
築46〜50年	約93万円/㎡
築51年〜	約87万円/㎡

この集計では、築1〜5年が約171万円/㎡、築51年超が約87万円/㎡となっており、築浅と築古でおよそ2倍近い差があります。ただし、これはあくまでポータル系データに基づく参考相場であり、レインズの公式成約統計そのものではありません。

実際、HOME4Uが公表している2020年7月〜2025年9月の目黒区中古マンション集計では、築1〜5年が179万円/㎡、築51年〜が81万円/㎡とされており、同じ目黒区でもデータソースによって数値に差があります。集計期間、対象物件、売り出し情報か取引情報かによって㎡単価は変わるため、表の数値は「成約価格の絶対値」ではなく、築年数による価格差を把握するための目安として見るのが適切です。

一方で、公的・準公的な市場データを見ても、中古マンション市場で築古物件の存在感が増していることは確認できます。東日本不動産流通機構の2024年データでは、首都圏中古マンションの成約物件の平均築年数は24.53年、新規登録物件の平均築年数は30.22年まで上昇しています。築20年超、築30年超の物件も市場で一般的に流通しており、築年数が古いからといって直ちに売れないわけではありません。

目黒区の場合、都心近接性や駅距離、管理状態、ブランドマンションかどうかによって、築古でも価格が底堅くなるケースがあります。築11〜15年の帯が築6〜10年より高く出ているように、築年数だけで単純に価格が決まるわけではありません。売却価格を判断する際は、築年数別の参考相場に加えて、駅距離、専有面積、管理状況、修繕履歴、眺望、所在階などをあわせて比較することが重要です。

1R〜4LDKまで間取り別の価格帯をつかむ

間取り別の価格帯も把握しておくと、自分のマンションがどのゾーンに属するか判断しやすくなります。以下は不動産情報サイト「マンションプライス」の中央値データをもとにした目安です。集計ロジックや対象期間が異なるため、レインズの成約平均とは数字が一致しない点に注意してください。

間取り	中央値の目安
1R・1K・1DK	約2,400万円
1LDK・2K・2DK	約4,700万円
2LDK・3K・3DK	約6,800万円
3LDK・4K・4DK	約8,000万円
4LDK以上	約8,850万円

シングル向けのワンルーム〜1DKは2,000万円台が中心で、DINKS向けの1LDK〜2DKになると4,000万円台後半が目安です。ファミリー向けの2LDK〜3LDKは6,800万円〜8,000万円の水準ですが、駅近・築浅の好条件物件は1億円を超えるケースも珍しくありません。

ただし、同じ2LDKでも40㎡台と70㎡台ではまったく価格が異なります。間取り表記だけで相場を判断せず、専有面積もセットで確認してください。中央値はあくまで価格帯の目安であり、個別のマンションの売却価格は立地や管理状態によって大きく上下します。

中目黒・自由が丘・学芸大学・都立大学――駅ごとの値付きの違い

目黒区は一括りにしてしまうと価格のイメージが掴みにくいエリアです。最寄り駅によって相場水準がかなり違うからです。

以下の駅別データは、HowMaの駅別AI参考相場（2026年4月時点）をもとにした参考値で、レインズの駅別成約平均ではありません。個別物件の売却価格は、築年数・駅距離・管理状態・階数などで大きく変わります。

駅名	参考坪単価	参考㎡単価	前年比	過去8年騰落率
中目黒	602.4万円/坪	約182.2万円/㎡	+13.44%	+99.28%
学芸大学	433.8万円/坪	約131.2万円/㎡	+8.78%	+65.44%
都立大学	429.3万円/坪	約129.9万円/㎡	+8.86%	+62.72%
自由が丘	412.4万円/坪	約124.8万円/㎡	+5.66%	+54.64%

中目黒は坪単価602万円と頭一つ抜けています。代官山・恵比寿・渋谷の生活圏に近く、職住近接を求める層からの需要が非常に強いエリアです。過去8年で約2倍という上昇率からも、その人気の根強さが見てとれます。

学芸大学と都立大学は坪単価430万円前後と拮抗しており、中目黒より手が届きやすい価格帯ながら住環境の評価が高いエリアとして実需層の人気を集めています。自由が丘はブランド力が高い一方、物件の築年分布や駅距離によって価格のばらつきが大きいのが特徴です。

これらの駅別データはAI相場やポータルの掲載価格を含む参考値であり、レインズの公式駅別成約平均ではありません。実際の売却価格は個別物件の条件で変わりますが、「自分のマンションがどの駅圏のどの価格帯にあるか」を把握するための目安として活用してください。

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実際いくらで売れた？目黒区マンションの成約事例と売出し事例

平均価格だけを見ても、自分のマンションがいくらで売れそうかはイメージしにくいものです。ここでは、公開されている成約事例や売出し事例をもとに、目黒区内で実際にどのような価格帯の物件が動いているのかを確認します。

公開掲載事例で見る価格帯の幅

目黒区の平均値を見るだけでは、自分のマンションの売却価格はイメージしにくいものです。ここでは、実際に取引が成立した成約事例と、現在市場に出ている売出し事例の両方を確認して、価格帯の幅を掴んでおきましょう。

以下は2026年4月時点で確認した公開掲載事例です。成約価格ではなく、売出価格や公開事例を含む参考情報であるため、実際の成約価格とは差が出る場合があります

エリア・駅	間取り	面積	築年	成約価格帯
中目黒駅徒歩8分	2LDK	55㎡	2015年築	9,400万円
中目黒駅徒歩5分	1K	20㎡	1992年築	2,300万円
下目黒・目黒駅徒歩3分	1LDK	40㎡	築47年	5,800万円
原町・西小山駅徒歩1分	1LDK	50㎡	築1年	8,000万円
五本木・学芸大学駅徒歩5分	2DK	50㎡	築53年	5,000万円前後
自由が丘	1LDK	70㎡	築49年	5,100万円
学芸大学駅徒歩9分	2LDK	40㎡	1973年築	5,000万円前後

中目黒駅徒歩8分の2015年築2LDKが9,400万円で成約している一方、同じ中目黒でも1992年築の1Kなら2,300万円です。駅近・築浅・ファミリー向けの条件が揃えば価格は跳ね上がり、コンパクトな築古物件でも駅距離3分のような立地なら築47年でも5,800万円で取引されています。

目黒区は平均値だけでは実態を捉えにくいエリアです。自分のマンションと近い条件の成約事例を複数確認することで、より精度の高い価格イメージを持つことができます。

いま市場に出ている売出し物件から温度感をつかむ

成約事例に加えて、現在の売出し物件も見ておくと、市場の温度感を実感できます。

物件名・エリア	間取り	面積	築年	売出価格	㎡単価
中目黒駅徒歩6分	1LDK	40.73㎡	1984年築	7,598万円	約186.5万円/㎡
中目黒駅徒歩15分	1LDK+S	63.23㎡	1996年築	7,298万円	約115.4万円/㎡
自由が丘	2LDK	63.12㎡	―	1億1,980万円	約189.8万円/㎡
学芸大学エリア	2LDK	49.5㎡	1973年築	5,490万円	約110.9万円/㎡
都立大学駅徒歩2分	2LDK	63.72㎡	1978年築	5,999万円	約94.1万円/㎡

中目黒では面積40㎡台の1LDKでも㎡単価186万円という強気の値付けが見られます。自由が丘の好条件物件は1億円超での売り出しも普通です。学芸大学・都立大学は中目黒より㎡単価は控えめですが、駅近なら築50年前後でも5,000万円台、6,000万円近い価格で市場に出ています。

売出し価格は成約価格ではないため、実際にこの金額で売れるとは限りません。交渉を経て数%〜1割程度下がることは珍しくないので、売出し事例は「今の市場参加者がどのくらいの価格を期待しているか」の指標として見ると有用です。

目黒区のマンションを相場より高く手放すための5つの実務テクニック

目黒区は需要の強いエリアですが、売り方を誤ると本来より低い価格で成約してしまうこともあります。高値売却を狙うには、売り出し時期、価格設定、内覧準備、不動産会社選びを戦略的に組み立てることが重要です。

1．需要が集中する2〜3月に向けて逆算スケジュールを組む

マンション売却で高値を引き出すなら、需要が最も高まる時期に売り出しが間に合うよう準備を始めることが大切です。新学期や転勤のタイミングが重なる2〜3月は、不動産取引の繁忙期にあたります。東日本レインズによると、首都圏中古マンションの登録から成約までの日数は2024年85.3日、2025年82.5日です。査定依頼や媒介契約、写真撮影の準備期間も考えると、売り出しの3〜4か月前から動き始めると現実的です。

具体的なスケジュールの目安は次のとおりです。

• 12月：相場確認、机上査定を3〜5社に依頼
• 1月：訪問査定、媒介契約の締結、物件写真の撮影、販売開始
• 2月：内覧対応、問い合わせへの対応、価格反応の確認
• 3月：購入申し込みの受領、条件交渉、売買契約の締結
• 4月：残金決済、引渡し

もちろん、2〜3月だけが正解というわけではありません。繁忙期は買い手が増える反面、売り出し物件も増えるため、競合が激しくなる側面もあります。売却を急がないなら、あえて競合が少ない時期に出して注目を集めるという戦略も選択肢に入ります。大切なのは、自分の状況に合ったタイミングを見極め、逆算でスケジュールを組むことです。

2．値下げ交渉の余白を見込んだ売り出し価格の決め方

売り出し価格は高すぎても安すぎても問題です。高すぎると問い合わせが来ず、物件が市場で「売れ残り」の印象を持たれてしまいます。安すぎると、本来得られたはずの利益を逃すことになります。

売出価格と成約価格には差が出るのが一般的で、調査によっては首都圏中古マンションの平均乖離率は4%台とされています。実際の乖離幅は物件の条件や販売期間で変わるため、一律の値下げ率を前提にせず、反響を見ながら価格調整するのが安全です。一括査定サイトの体験談集計では、査定額との差が100万円未満に収まった例も多く見られます。ただし、これは不動産全般を対象にした体験談ベースの数値であり、マンション限定の成約統計ではありません。実際の売却では、査定額よりも同マンションの成約事例や現在の競合状況を重視して判断するのがおすすすめです。

売り出し価格を決める際に参考にしたいのは、次の3つの軸です。

• 直近の成約事例の上限：同じマンションや近隣の成約事例で最も高い価格を確認する
• 同一マンション内の競合：自分のマンションで他に売り出されている部屋がないか確認する
• 現在の売出し事例：周辺エリアで今出ている物件の価格帯を把握する

買い手との交渉を見込んで多少の余地を持たせつつ、検索サイトの価格帯上限に引っかからないよう設定するのがポイントです。たとえば「8,000万円」を超えると検索条件で外れやすくなるなら、7,980万円で設定するといった工夫が有効です。

3．同じマンション内に競合が出ていないか確認する

見落とされがちですが、同一マンション内で別の部屋が売りに出ている場合、買い手はほぼ確実にその物件と比較します。同じ建物なので階数、方角、面積、内装の状態、価格の違いがダイレクトに伝わってしまうのです。

確認方法は難しくありません。ポータルサイトでマンション名を検索すれば、同じ建物内の売出し物件がヒットします。マンション単位のデータを提供するサイトを使えば、過去の成約履歴も確認できます。

競合の状況によって取るべき戦略は変わります。

• 競合が自分より安い価格で出している場合は、売り出し時期をずらす、もしくは室内の状態やリフォーム歴など独自の魅力をアピールする
• 競合がいない場合は、希少性を打ち出しやすく、価格交渉でも有利に進めやすい
• 類似の部屋が複数出ている場合は、価格競争になりやすいため、差別化ポイントを明確にしておく

中目黒や自由が丘の人気マンションでは、階数や眺望の違いだけで数百万円〜数千万円の差がつくことも珍しくありません。自分の部屋の条件を客観的に整理し、「なぜこの価格なのか」を説明できる状態にしておくと、交渉がスムーズです。

4．管理状態・修繕履歴・長期修繕計画を書類でアピールする

買い手が気にするのは、部屋の内装だけではありません。マンション全体の管理状態や修繕積立金の残高、長期修繕計画の有無も、購入判断の重要な材料になっています。

国土交通省も、マンションの管理において長期修繕計画の策定と、それに基づく修繕積立金額の設定が重要であると示しています。買い手の立場からすると、管理状態が良好なマンションは将来的な追加出費のリスクが低く、安心して購入できるという判断につながります。

内覧時に提示できると効果的な書類をまとめておきます。

• 管理規約
• 長期修繕計画書
• 修繕積立金の残高が分かる資料
• 管理組合の総会議事録
• 大規模修繕の実施履歴
• 管理に係る重要事項調査報告書

築年数が古くても、計画的に修繕を行い、管理の透明性が保たれているマンションは値崩れしにくい傾向があります。逆に、修繕積立金が極端に安いマンションや、長期修繕計画が存在しないマンションは、買い手から敬遠されやすくなります。管理書類は売主の管理組合や管理会社に依頼すれば取得できますので、売却活動を始める前に準備しておくことをおすすめします。

5．査定は最低3社に依頼して販売戦略まで比較する

マンションの査定は1社だけで済ませるのではなく、最低3社、できれば5社に依頼して比較することが推奨されています。査定額は不動産会社によって異なりますが、重要なのは「査定額が高いか低いか」ではなく、「その査定額にどのような根拠があるか」です。

具体的に比較したいポイントは次のとおりです。

• 査定額の根拠となった比較事例の住所、築年、面積、成約価格
• 想定している買主のターゲット層
• 広告の出し方と掲載媒体
• 写真撮影やホームステージングの提案があるか
• 価格改定のタイミングと基準
• レインズ登録の運用と販売報告の内容

進め方としては、まず机上査定を3〜5社で取り、提案内容の良い会社を2〜3社に絞って訪問査定に進むのが効率的です。大手1〜2社と地場の会社2〜3社を組み合わせると、広い視野で比較できます。目黒区や東横線沿線での成約事例を具体的に提示できるかどうかも、その会社の実力を測る一つの基準です。

高すぎる査定額に飛びつくと、販売が長期化して結局大幅な値下げを余儀なくされるリスクがあります。「査定額を競わせる」のではなく、「販売戦略の質を比較する」意識で会社選びに臨んでください。

仲介と買取、自分に合うのはどちらか？手取り額とスピードで比べる

マンション売却には、一般の買主を探す仲介と、不動産会社に直接買い取ってもらう買取があります。どちらが正解かは一律ではなく、手取り額を重視するのか、売却スピードや手間の少なさを重視するのかによって変わります。

仲介が向くケース――時間をかけてでも高値で売りたい人

仲介とは、不動産会社に依頼して一般の買主を探してもらう売却方法です。不動産会社はポータルサイトへの掲載、チラシ配布、内覧対応のセッティングなどを行い、買主とのマッチングを仲立ちします。

仲介の最大のメリットは、市場価格に近い、あるいはそれ以上の価格で売却できる可能性があることです。目黒区のように需要が厚いエリアでは、特に仲介の優位性が活きます。売却期間は一般的に3〜6か月ですが、レインズのデータによると首都圏中古マンションのレインズ登録から成約までの平均日数は約85日で、準備期間と引渡しまで含めると4〜5か月が現実的な目安です。

仲介が向いているのは次のような方です。

• 売却期限が厳しくなく、じっくり取り組める
• 少しでも高い価格で手放したい
• 内覧対応に協力できる
• 住宅ローンの残債をできるだけ多く返済したい
• 相続や買い替えで手取り額の最大化を優先したい

買取が向くケース――早期に現金化したい・内覧負担を避けたい人

買取とは、不動産会社が直接マンションを購入する方法です。一般の買主を探す必要がないため、販売活動が省略でき、早ければ数日〜1か月程度で現金化できます。広告に出す必要がないので、近隣に売却の事実を知られにくいという利点もあります。

一方で、買取価格は仲介で売った場合の市場価格の7〜8割程度が一般的な目安です。不動産会社はリフォーム費用や再販売までのリスク、自社の利益を織り込んで買取価格を算出するため、仲介より安くなりやすい構造になっています。人気エリアでは市場価格の9割近くまで上がることもありますが、築古や駅から遠い物件では6割台まで下がるケースもあります。

買取が向いているのは次のような方です。

• できるだけ早く現金化したい
• 住み替え先の購入期限が迫っている
• 内覧対応や片付けの手間を省きたい
• 築古物件や相続物件で早期処分を優先したい
• 近隣に知られずに売却を進めたい

手取り額とスピードの違いを具体的にシミュレーションする

目黒区の平均的な売却価格（レインズ2024年平均の7,570万円）を使って、仲介と買取の手取り額を比較してみましょう。

項目	仲介の場合	買取の場合（85%想定）	買取の場合（80%想定）
売却/買取価格	7,570万円	6,434.5万円	6,056万円
仲介手数料	約256.4万円	0円	0円
印紙税	3万円	3万円	3万円
概算手取り	約7,310万円	約6,431万円	約6,053万円
仲介との差額	―	約-879万円	約-1,257万円
売却期間の目安	4〜5か月	数日〜1か月	数日〜1か月

仲介と買取85%では約879万円、買取80%では約1,257万円の差になります。この手取り差をどう評価するかは、売主の状況次第です。時間に余裕があるなら仲介の方が手取り額は大きくなりますが、転勤や住み替えのスケジュールが決まっている場合は、多少価格が下がっても確実に売却できる買取のメリットが上回ることもあります。

「仲介か買取か」ではなく、「自分が優先するのは価格か、スピードか、手間の少なさか」で判断してください。

売却で手元にいくら残る？仲介手数料・印紙税・譲渡所得税をまとめて計算

マンションは高く売れたとしても、売却代金がそのまま手元に残るわけではありません。仲介手数料や印紙税、住宅ローン残債、譲渡所得税などを差し引いたうえで、最終的な手取り額を把握しておくことが大切です。

仲介手数料は「売買価格×3%＋6万円＋消費税」が上限

マンションを仲介で売却する場合、不動産会社に支払う仲介手数料は宅地建物取引業法で上限が定められています。売買価格が400万円を超える取引では、次の速算式で上限額を計算できます。

仲介手数料の上限 ＝ 売買価格 × 3% ＋ 6万円 ＋ 消費税

目黒区でよくある価格帯で計算してみましょう。

売買価格	手数料（税抜）	手数料（税込）
4,000万円	126万円	138.6万円
6,000万円	186万円	204.6万円
7,570万円	233.1万円	256.4万円
8,000万円	246万円	270.6万円
1億円	306万円	336.6万円

あくまで「上限」であり、すべての不動産会社がこの金額を請求するわけではありません。ただし実務上は上限額での請求が一般的です。

なお、2024年7月1日以降は、価格800万円以下の宅地・建物について、媒介に伴う現地調査等の費用を踏まえ、依頼者への事前説明と合意を条件に、上限30万円（税抜）まで受領できる特例があります。使用状態は問いません。目黒区のマンション売却では800万円以下の取引は少ないですが、制度として覚えておくとよいでしょう。

印紙税と抵当権抹消登記の費用を確認する

売買契約書には印紙税がかかります。不動産売買契約書の印紙税は2027年3月31日まで軽減措置が適用されており、通常よりも安くなっています。

契約金額	軽減後の印紙税	本則の印紙税
1,000万円超〜5,000万円以下	1万円	2万円
5,000万円超〜1億円以下	3万円	6万円
1億円超〜5億円以下	6万円	10万円

目黒区の一般的なマンション売却なら、5,000万円超〜1億円以下のケースが多いため、印紙税は3万円です。1億円を超える場合は6万円になります。

住宅ローンが残っている場合は、売却時に抵当権を抹消する必要があります。登録免許税は不動産1個につき1,000円です。マンションの場合、建物1個と土地の敷地権が合わさるため、最低でも2,000円前後ですが、敷地権の土地筆数が複数ある場合はその分だけ加算されます。これに加えて司法書士への報酬が必要で、一般的には1万5,000円前後が相場です。

譲渡所得税の計算と3,000万円控除・10年超軽減税率の使い方

売却益が出た場合にかかる税金が譲渡所得税です。計算式はシンプルですが、適用できる特例によって税額が大きく変わるため、正確に理解しておく必要があります。

譲渡所得 ＝ 譲渡価額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）

取得費とは購入時の価格や購入時の仲介手数料、登記費用などの合計です。購入時の書類が残っていない場合は、売却価格の5%を取得費として計算する概算取得費の制度が使えます。

税率は、売却した年の1月1日時点での所有期間によって異なります。

区分	所有期間	所得税	住民税	実効税率（復興特別所得税含む）
短期譲渡所得	5年以下	30%	9%	39.63%
長期譲渡所得	5年超	15%	5%	20.315%

自宅として住んでいたマンションを売却する場合、最大3,000万円を譲渡所得から差し引ける「居住用財産の3,000万円特別控除」が使えます。この特例は所有期間に関係なく適用できるため、譲渡益が3,000万円以内であれば譲渡所得税がかからないことになります。

さらに、所有期間が10年を超えている自宅マンションの売却では、3,000万円控除に加えて軽減税率の特例を併用できます。3,000万円控除後の課税長期譲渡所得のうち6,000万円以下の部分は14.21%、6,000万円超の部分は通常の20.315%で課税されます。

たとえば、売却価格7,570万円、取得費4,500万円、譲渡費用300万円のケースでは次のようになります。

• 譲渡所得 ＝ 7,570万円 −（4,500万円 ＋ 300万円）＝ 2,770万円
• 3,000万円控除を適用 → 課税譲渡所得は0円
• 譲渡所得税は原則かからない

3,000万円控除や軽減税率を使うためには、利益の有無にかかわらず確定申告が必要です。申告を忘れると特例が適用されず、本来不要だった税金が課される場合があるので注意してください。

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査定から引渡しまで何をする？売却完了までの流れと期間の目安

マンション売却は、査定を依頼してすぐに完了するものではありません。相場調査、媒介契約、販売活動、売買契約、決済・引渡し、確定申告まで、いくつかの手順を順番に進めていく必要があります。

1．相場調査・査定依頼で売却活動をスタートする

マンション売却の第一歩は、相場を調べて複数の不動産会社に査定を依頼することです。この段階では費用は発生しません。

相場調査では、レインズのデータを確認できるサービスや不動産ポータルサイトで、同じエリア・類似条件の成約事例と売出し事例をチェックします。自分のマンションの管理状態や設備の劣化状況、周辺環境も踏まえて、大まかな価格イメージを持っておきましょう。

査定は机上査定と訪問査定の2種類があります。机上査定は物件のデータだけで概算価格を算出するもので、手軽に複数社から取得できます。訪問査定は担当者が実際に物件を確認したうえで査定額を出すため、精度が高くなります。まず机上査定を3〜5社で取り、そこから提案内容がしっかりしている会社を2〜3社に絞って訪問査定に進むと効率的です。

この段階で準備しておきたい書類には、登記済証または登記識別情報、本人確認書類、固定資産税納税通知書、管理規約、長期修繕計画、間取り図、住宅ローンの残高証明や返済予定表などがあります。

2．媒介契約を結んで売り出し開始――一般・専任・専属専任の違い

査定を経て依頼する不動産会社を決めたら、媒介契約を結びます。媒介契約には3つの種類があり、それぞれルールが異なります。

項目	一般媒介	専任媒介	専属専任媒介
契約できる会社数	複数社	1社のみ	1社のみ
自分で買主を見つけた場合	直接取引可	直接取引可	不可（会社を通す）
レインズ登録義務	なし	契約から7営業日以内	契約から5営業日以内
報告頻度	義務なし	2週間に1回以上	1週間に1回以上
契約期間	制限なし（一般的に3か月）	最長3か月	最長3か月

一般媒介は複数社に依頼できるメリットがありますが、各社の販売責任が分散しやすい面もあります。専任・専属専任は1社に絞る分、その会社が集中的に販売活動を行ってくれやすくなります。

どの媒介契約が向いているかは、複数社に同時依頼したいか、自分で買主を見つける可能性があるか、活動報告の頻度をどこまで求めるかで判断するのが基本です。契約前にレインズ登録のタイミングや販売報告の内容について具体的に確認しておくことが大切です。

3．内見・売買契約・残金決済・引渡し、そして確定申告まで

媒介契約を結んだらポータルサイトへの掲載やチラシ配布が始まり、購入希望者からの問い合わせや内見の申し込みが入ります。内見では部屋を清潔に保ち、換気や照明に気を配ると、物件の印象が良くなります。

購入希望者が見つかると購入申込書が提出されます。価格や引渡し条件を交渉したうえで売買契約を締結します。契約時に買主から手付金を受領し、その後1か月ほどで残金決済と引渡しが行われるのが一般的な流れです。

住宅ローンの残債がある場合は、残金決済のタイミングでローンを一括返済し、抵当権を抹消します。売却代金から残債を差し引いた金額が実際の手取りとなります。

引渡しが終わっても売却手続きは完了ではありません。翌年の2月16日から3月15日までに確定申告を行う必要があります。譲渡益が出た場合は必ず申告が必要です。利益が出なかった場合でも、3,000万円控除や損失の繰越控除といった特例を適用するためには確定申告が必要になります。

全体のスケジュール感としては、準備期間を含めて4〜5か月が目安です。確定申告まで含めると、売却を決意してからすべてが完了するまでに1年近くかかることもあります。

「この会社で大丈夫？」と迷わないための不動産会社チェックポイント

目黒区のマンション売却では、どの不動産会社に依頼するかによって、売却価格や販売期間に差が出ることがあります。査定額の高さだけで判断せず、地域実績、販売戦略、担当者の説明力まで比較することが大切です。

目黒区や東急沿線での売却実績が豊富かどうか

不動産会社選びで最初に確認したいのは、目黒区やその周辺での売却実績です。中目黒なら東横線・日比谷線の都心近接需要、自由が丘なら東横線・大井町線のブランド需要、学芸大学・都立大学なら住環境重視の実需層――駅ごとに買い手の層が違います。

実績が豊富な会社は、その地域の買主候補を把握しており、「このマンションならDINKS層に響く」「投資家向けのアプローチが効く」といった具体的な販売戦略を提案できます。

確認するポイントは次のとおりです。

• 目黒区内で直近1〜2年の成約事例を提示できるか
• 対象の駅の物件を扱った経験があるか
• 同一マンションや近隣マンションの成約履歴を持っているか
• 単身向け・DINKS向け・ファミリー向けなど、どの層への販売が得意か

大手不動産会社は広告力やネットワークに強みがありますが、地域密着型の会社はエリア内の見込み客を直接抱えていることがあります。大手1〜2社と地場2〜3社の両方に査定を出し、提案力を比べてみるとよいでしょう。

レインズ登録と活動報告の頻度を事前に聞く

専任媒介や専属専任媒介では、不動産会社にレインズ登録の義務があります。専属専任なら契約翌日から5営業日以内、専任なら7営業日以内に登録する決まりです。

ここで重要なのは、「レインズに登録されるかどうか」だけでなく、「いつ登録されるか」「登録証明書を受け取れるか」を確認しておくことです。レインズに登録されなければ、他の不動産会社の買い手候補に情報が届きません。

活動報告についても、契約前に内容の具体性を確認しておきましょう。「反応がありませんでした」の一行報告では、何が問題なのか判断できません。理想的な報告には、ポータルサイトでの問い合わせ件数、内覧の申し込み数と実施件数、反響の感触、競合物件の動向、今後のアクションプランといった項目が含まれます。

査定額の根拠と売り出し後の販売戦略を具体的に比較する

査定額が高い会社に飛びつきたくなる気持ちは分かりますが、「高い査定額＝高く売れる会社」ではありません。根拠の乏しい高額査定は、結果として長期間売れ残り、大幅値下げにつながるリスクがあります。

会社選びで比較すべき本質的なポイントは、査定額そのものよりも販売戦略の具体性です。

• 査定の根拠：比較事例の住所・築年・面積・成約価格がセットで示されているか
• ターゲット像：「30代DINKS」「投資家」など、想定買主を具体的に描けているか
• 広告計画：どのポータルサイトに掲載するか、写真は何枚撮るか、動画撮影やホームステージングの提案はあるか
• 値下げプラン：何週間反響がなかったらいくら値下げするか、基準を持っているか
• 囲い込み対策：他社からの問い合わせにもきちんと対応する体制があるか

「この価格で、この買主に、この方法で届ける」という販売シナリオを語れる会社は、結果的に早期かつ高値での成約に結びつきやすい傾向があります。担当者との相性も大切です。説明が分かりやすく、質問に対して誠実に答えてくれる担当者を選んでください。

目黒区のマンション売却で気になる疑問をQ&Aで解消

最後に、目黒区でマンション売却を検討している方からよく出る疑問をQ&A形式で整理します。売り時、住宅ローン残債、住みながらの売却、築古マンションの需要など、事前に確認しておきたいポイントをまとめました。

Q. 目黒区のマンションは今が売り時って本当？

A. 目黒区のマンション相場はここ数年で大幅に上昇しています。レインズの成約データでは2019年から2024年の5年間で平均㎡単価が約47.2%上昇しました。首都圏全体の中古マンション市場も上昇基調にあり、2025年の成約件数は49,114件と3年連続で増加しています。一方で、金利の上昇局面に入った場合や新築マンションの供給増加によって調整が入る可能性もあります。「今が最高値」と断言はできませんが、相場水準が高い時期であることは間違いありません。売り時かどうかは、相場だけでなくご自身のライフイベントや資金計画と合わせて判断してください。

Q. ローンが残っていても売却は可能？

A. 住宅ローンの残債があっても売却は可能です。売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消できれば問題なく取引を進められます。売却価格がローン残債を上回っている状態をアンダーローンといい、この場合は通常の売却手続きで対応できます。逆に売却価格が残債を下回るオーバーローンの場合は、不足分を自己資金で補填するか、住み替えローンを利用する方法があります。残金決済のタイミングでローン完済と抵当権抹消を同時に行うのが一般的な流れですので、事前に金融機関と不動産会社に相談しておきましょう。

Q. 住みながら売ることはできる？

A. 住みながらの売却は実務上よく行われている方法です。住んだまま販売活動を進めることで、仮住まいの費用がかからず、売却代金が確定してから次の住まいを探せるという安心感があります。買い手に対しても、家具や生活用品がある状態で内覧してもらえるため、実際の暮らしをイメージしやすいというメリットがあります。ただし、内覧の日程調整が必要になる点や、常に部屋をきれいに保つ必要がある点は覚悟しておいてください。内覧は週末に入ることが多いので、休日の予定を調整できるようにしておくとスムーズです。

Q. 築30年を超えたマンションでも買い手はつく？

A. 目黒区では築30年超のマンションは珍しくありません。レインズの2024年データでは、平均築年数が28.22年まで上がっており、築古物件を含む市場が活発に動いています。実際の成約事例でも、築39年、49年、53年クラスの取引が確認できます。築30年超のマンションが売れる理由としては、目黒区の立地価値が根強いこと、リノベーション前提で購入する層が増えていること、新耐震基準で建てられた物件が多いことなどが挙げられます。築30年超のマンションでも、昭和57年1月1日以後に建築された既存住宅、または現行の耐震基準に適合することが証明された住宅は、住宅ローン減税の対象になり得ます。実際の適用には床面積や所得など他の要件もあるため、買主側で個別確認が必要ですが、こうした制度面も追い風になっています。管理状態や修繕履歴をしっかり提示できれば、築年数のハンデは十分にカバーできます。

Q. 査定額と実際の成約価格はどれくらいずれる？

A. 一括査定サイトの体験談集計では、査定額との差が100万円未満に収まった例も多く報告されています。適切な不動産会社を選び、根拠のある査定額をもとに売り出していれば、大きくかけ離れた価格になることは少ないといえます。ただし、体験談ベースの数値は不動産全般を対象としたものでマンション限定の統計ではないため、あくまで参考程度に考えてください。実際の売却では、査定額よりも同マンションの成約事例や現在の競合状況を重視して価格判断するのが安全です。1社だけの査定で売り出すと、高すぎて長期化したり安すぎて損をしたりするリスクがあるため、最低3社は比較するようにしてください。

Q. 売却後の確定申告は必ず必要？

A. 売却で譲渡益が出た場合は、原則として確定申告が必要です。3,000万円特別控除を使って税額がゼロになるケースでも、控除の適用を受けるためには確定申告を行わなければなりません。売却で損失が出た場合は基本的に申告不要ですが、損失の繰越控除など他の特例を利用する場合には申告が必要です。確定申告の期間は毎年2月16日から3月15日で、無申告や過少申告には加算税・延滞税のペナルティがあります。忘れずに申告しましょう。

Q. 査定は何社に依頼するのが良い？

A. 最低3社、できれば5社に依頼するのがおすすめです。進め方としては、まず机上査定を3〜5社で取って比較し、提案の質が良い会社を2〜3社に絞って訪問査定を依頼するのが効率的です。大手不動産会社1〜2社と地域密着型の会社2〜3社を組み合わせると、異なる視点での提案を受けられます。査定額の高低だけでなく、根拠となった事例、販売戦略、担当者との相性を総合的に判断して会社を選んでください。

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まとめ

目黒区でマンションを売却するために押さえておきたいポイントを振り返ります。

• 目黒区の中古マンション平均成約価格は2024年に7,570万円、平均㎡単価は138.41万円/㎡。5年間で㎡単価は約47.2%上昇しており、相場水準が高い時期にある
• 中目黒・自由が丘・学芸大学・都立大学で駅ごとに相場水準が異なるため、「目黒区平均」ではなく自分のマンションに近い条件の成約事例を確認することが大切
• 高く売るためには、需要が高まる2〜3月に向けた逆算スケジュール、値下げ交渉を見込んだ価格設定、同一マンション内の競合チェック、管理書類のアピール、複数社への査定依頼がポイント
• 仲介は手取り額が大きく、買取はスピードと確実性が強み。自分が何を優先するかで判断する
• 費用・税金は仲介手数料、印紙税、抵当権抹消費用、譲渡所得税の4つが柱。3,000万円控除や10年超軽減税率が使えれば税負担を大幅に減らせる

売却は物件の準備から確定申告まで含めると長い道のりになります。まずは複数の不動産会社に査定を依頼して、自分のマンションの適正価格と販売戦略を確認するところから始めてみてください。目黒区のマンションは需要の強いエリアです。正しい情報と信頼できるパートナーがあれば、納得のいく売却を実現できるはずです。