競売物件はなぜやばい？やめとけって本当？トラブル事例や失敗しないためのポイントもプロが解説

競売物件は低価格で家を購入できることで人気です。

しかし、ネット上では

「競売物件はやばい」という声も。

競売物件を考えている人にとっては、かなり気になるポイントではないでしょうか。

そこで今回この記事では競売物件がやばいと言われる理由について解説していきますよ。

先に結論を言うと、競売物件について書かれたネガティブな口コミは、特殊なケースや、大げさな誇張が多分に含まれているものと考えてよいと思われます。

ネット上の口コミや評判はどうしても悪いものが目立ってしまうものです。

悪い口コミが一部あるにせよ、安く物件を手に入れたい人にとってはおすすめですよ。

ぜひ最後まで読んで、あなたの家づくりの参考にしてみてくださいね。

本文に入る前に、これから家づくりを考えている人や、現在進行形でハウスメーカーを探し始めている人に、後悔しない家づくりのための最も重要な情報をお伝えします。

早速ですが、質問です。

家づくりで一番大切なこと、それはなんだと思いますか？

おそらく間取りや予算と考える人も多いかもしれませんね。

ですが実は、家づくりで最も大切なこと、それは「気になっているハウスメーカーのカタログを、とりあえず全て取り寄せてしまうこと」なんです。

カタログを取り寄せずに住宅展示場に行き、営業マンの言葉巧みな営業トークに押されて契約を結んでしまうのは最悪なケースと言われています。

住宅展示場に行ってその場で契約をしてしまった人の中には、「もしもカタログを取り寄せて比較検討していたら、同じ間取りの家でも300万円安かったのに・・・」と後悔する人が本当に多いんです。

このように、もう少し時間をかけて情報収集をしていればもっと安くマイホームを建てられていたのに、場合によっては何百万単位の損をして後悔してしまうこともあります。

だからこそ、きちんとした情報収集をせずにハウスメーカーを選ぶのは絶対にやめてください。

そんなふうに後悔しないようにハウスメーカーのカタログを取り寄せて比較検討することが最も重要なんです。

そう思ってしまう人もいるでしょう。

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それでは本文に入っていきましょう！

競売物件とは

競売物件とは、住宅ローンや借金の返済が滞った際に、債権者の申立てにより裁判所が強制的に売却する手続き（競売）で扱われる物件です。

抵当権などの担保権が設定されている不動産が対象となり、所有者の意思とは関係なく売却が進められます。

一般的に、住宅ローン滞納が主な原因ですが、税金滞納や事業の失敗による借金なども競売の理由となります。

一般的な不動産取引との違いは大きく分けて以下の3点です。

売主の有無

通常の不動産取引では売主が存在し、不動産会社が売主と買主の間を取り持ちます。

売主は物件の情報提供や内覧への対応、契約条件の交渉などを行います。

一方、競売物件では売主は存在せず、裁判所が売却手続きを執り行います。

そのため、売主との直接的な交渉や情報交換はできません。

物件情報は裁判所が提供する資料に基づいて判断する必要があります。

適用される法律

一般的な不動産取引には「宅地建物取引業法」が適用されます。

これは、不動産取引の公正さを確保し、消費者保護を目的とした法律です。

売主には重要事項説明義務があり、買主は契約前に物件の状況や取引条件について十分な説明を受ける権利があります。

一方、競売物件には「民事執行法」が適用されます。

これは、債権回収のために債務者の財産を強制的に執行するための法律です。

宅地建物取引業法のような消費者保護の規定は限定的であり、買主は自己責任で物件情報を収集し、入札する必要があります。

内覧の可否と瑕疵担保責任

通常、不動産取引では内覧を行い、物件の状態を確認できます。

また、売買契約には瑕疵担保責任が付き、引き渡し後に隠れた瑕疵が見つかった場合、売主は修繕などの責任を負います。

しかし、競売物件では原則として内覧はできません。

物件の状態は裁判所が作成する資料で確認することになりますが、詳細な情報を得ることは難しく、隠れた瑕疵のリスクがあります。

さらに、競売物件には瑕疵担保責任が適用されないため、購入後に欠陥が見つかっても買主が全て負担しなければなりません。

これは、競売物件が市場価格より安価で取引される大きな要因の一つです。

競売物件が「やばい」と言われる3つの理由

競売物件は、「やばい」と検索されるほどネガティブなイメージを持たれています。

価格の安さという魅力がある一方で、一般的な不動産取引にはないリスクやトラブルが存在するためです。

専門家によると、特に以下の3つの理由が挙げられます。

理由1：占有者（居座り）トラブルのリスク

競売物件の最大の懸念事項は、元の所有者や居住者が物件に居座り続ける「占有者トラブル」です。

落札してもすぐに物件を使用できないだけでなく、立ち退き交渉や法的措置に時間と費用がかかる可能性があります。

• 居座りの原因: 経済的な困窮や住み替え先が見つからない、競売制度への理解不足などが考えられます。中には、競売手続きに反発し、意図的に居座るケースも存在します。

立ち退き手続き

1. 任意交渉: まずは話し合いで解決を目指します。立ち退き料の支払いを検討する場合もありますが、要求がエスカレートするリスクもあるため慎重な対応が必要です。弁護士などに相談しながら進めるのが適切です。
2. 引渡命令の申立て: 任意交渉が不調に終わった場合、裁判所に引渡命令を申し立てます。裁判所が命令を出しても、占有者が従わない場合は強制執行へと進みます。
3. 強制執行: 執行官が立ち合い、強制的に占有者を退去させます。抵抗される場合は、警察の協力を得ることもあります。費用は高額になり、場合によっては100万円を超えることもあります。

これらの手続きには、数ヶ月から半年、場合によってはそれ以上かかることもあります。

また、肉体的、精神的な負担も大きいため、経験豊富な専門家のサポートが不可欠です。

理由2：物件状態が見えない（見えない瑕疵）リスク

競売物件は原則内覧ができないため、物件の状態を事前に把握することが非常に困難です。

そのため、隠れた瑕疵（欠陥）が存在するリスクが高くなります。

• 瑕疵の種類: 雨漏り、シロアリ被害、配管の老朽化、アスベストの使用、地盤沈下、土壌汚染、違法建築など、多岐にわたります。
• 瑕疵担保責任の不適用: 一般的な不動産取引とは異なり、競売物件には瑕疵担保責任が適用されません。つまり、購入後に欠陥が見つかっても、売主（債務者）に修繕などを請求することはできません。全ての責任と費用は買主が負担することになります。
• 情報収集の重要性: 裁判所が提供する「3点セット」や、現地での外観調査などを通して、可能な範囲で情報収集を行うことが重要です。専門家による建物診断サービスなどを利用することも有効な手段です。
• リスクヘッジ: 予想外の修繕費用が発生する可能性を考慮し、入札価格を決定する必要があります。余裕を持った資金計画を立て、想定外の事態に備えることが大切です。

理由3：マンションの管理費・修繕積立金の滞納リスク

マンションなどの区分所有物件の場合、住宅ローンだけでなく、管理費や修繕積立金の滞納にも注意が必要です。

• 滞納金の債務引継: 競売物件を落札した場合、過去の管理費や修繕積立金の滞納分を落札者が支払う義務があります。滞納額は数ヶ月分から数年分に及ぶこともあり、数百万円に達するケースも珍しくありません。
• 確認方法: ３点セットに記載されている「マンション管理組合に関する事項」を確認することで、滞納の有無や金額をある程度把握できます。
• 費用負担: 滞納金を支払わないと、マンションの管理組合から訴訟を起こされる可能性があります。滞納金は、将来の修繕計画にも影響を与えるため、入札前に必ず確認し、入札価格に反映させる必要があります。

競売物件のトラブル事例

競売物件には様々なリスクが潜んでいるため、実際にトラブルに巻き込まれた事例は少なくありません。

これらの事例から学ぶことで、リスクを回避し、より安全な取引につなげることが重要です。

シロアリ被害による高額修繕費

築年数の古い一軒家を市場価格よりもはるかに安く落札したAさんは、念のため入居前に住宅診断を依頼しました。

すると、床下や柱に深刻なシロアリ被害が発覚。修繕費用は数百万円に上るという見積もりが出されました。

競売物件には瑕疵担保責任が適用されないため、Aさんは全額自己負担することに。

当初想定していた費用を大幅に超え、大きな痛手となりました。

残置物処理の負担

アパートの一室を落札したBさんは、室内が大量のゴミで埋め尽くされているという事態に直面しました。

前の住人が残していったゴミは、生活ゴミから粗大ゴミまで様々。

撤去費用は100万円以上かかり、作業にも数週間を要しました。

さらに、悪臭や害虫の発生にも悩まされ、精神的な苦痛も味わうことに。

また、別のケースでは、落札した部屋に前の住人の家具や遺品が大量に残されていたという事例も。

処分には数十万円の費用と多大な時間が必要となりました。

「屋内に残された家具の処分が大変」という口コミも多く見られます。

立ち退きトラブル

競売でマンションの一室を落札したCさんは、前の所有者がなかなか立ち退いてくれないという問題に直面しました。

何度交渉を試みても、所有者は様々な理由をつけて立ち退きを拒否。

最終的に、裁判所に引渡命令の申立てを行い、強制執行によって立ち退きを完了させました。

しかし、手続きには2ヶ月もの時間を要し、弁護士費用などの追加費用も発生。

「前の所有者がなかなか立ち退きをしなかったので、法的手続きに2ヶ月かかった」という口コミのように、立ち退きトラブルは少なくありません。

想定以上の修繕費

３点セットの情報をもとに築古の戸建住宅を落札したDさんは、落札後に物件を確認したところ、内部が想像以上に老朽化していることが判明。

シロアリ被害や雨漏り、配管の腐食など、様々な問題が見つかりました。

結局、修繕費用は数百万円に膨れ上がり、当初想定していた利回りを大きく下回る結果に。

「買った家の大部分を修繕する必要があった。修繕費にかなりお金がかかった」という口コミのように、想定外の修繕費に悩まされるケースは少なくありません。

競売物件を購入する3つのメリット

競売物件はリスクばかりが強調されがちですが、メリットも確かに存在します。

正しく理解することで、大きなメリットを享受できる可能性があります。

1. 購入費用が安い

競売物件の最大の魅力は、市場価格よりも安く購入できることです。

内覧ができない、瑕疵担保責任がない、占有者がいる可能性があるなど、様々なリスクが存在するため、その分価格が割安に設定されています。

一般的に、市場価格の6～7割程度、場合によっては半額以下で購入できるケースもあります。

「あのマンション30年ものの競売物件とはいえ2800万はめちゃくちゃ安いよな」といった口コミにもあるように、魅力的な価格で物件を取得できるチャンスがあります。

• 市場原理: 競売物件は需要と供給のバランスで価格が決まります。リスクが高いと判断されれば、入札参加者が減り、落札価格も下がる傾向があります。逆に、人気のある物件は競争が激化し、市場価格に近づくこともあります。
• 価格調査の重要性: 周辺の類似物件の取引事例を調査し、適正な価格を把握しておくことが大切です。過去の競売物件の落札価格を調べるのも有効な手段です。

2. 物件の種類が多様

競売物件は、不動産会社を通して販売される一般の物件とは異なり、多種多様な物件が出品されます。

戸建て住宅やマンションはもちろんのこと、事務所、店舗、アパート一棟、オフィスビル、農地、山林、特殊な形状の土地、さらには工事途中の新築物件など、様々な種類の物件が見つかる可能性があります。

• ニッチなニーズ: 一般的な不動産市場ではなかなか見つからないような物件、例えば、広大な土地や特殊な用途の建物なども競売市場では見つけることができるかもしれません。
• 掘り出し物: 競売物件の中には、市場価格よりもはるかに安く落札できる掘り出し物も存在します。時間をかけて情報収集を行い、自分のニーズに合った物件を探し出すことが重要です。

3. 手続きがシンプル

競売物件の購入手続きは、一見複雑そうに思えますが、実際は一般的な不動産取引よりもシンプルです。

売買契約の締結や所有権移転登記などの手続きは裁判所が代行してくれるため、買主は入札、保証金納付、残代金納付という3つのステップで手続きが完了します。

• 売買契約書の作成不要: 一般的な不動産取引では、売買契約書の作成や重要事項説明など、複雑な手続きが必要となります。しかし、競売物件ではこれらの手続きは不要です。
• 迅速な取引: 入札から落札までの期間は長くても8日間と決められています。一般的な不動産取引に比べて、迅速に物件を取得できるというメリットがあります。
• 透明性の高い取引: 競売手続きは全て裁判所の監督下で行われるため、不正が行われるリスクが低く、透明性の高い取引を実現できます。

競売物件の購入の流れと必要な書類

競売物件の購入は、独特の手続きを経て進められます。

流れを把握し、必要な書類を事前に準備することで、スムーズな取引を実現できます。

1. 物件の調査

まずは、購入したい物件の情報収集を行います。

• BIT（不動産競売物件情報サイト）の活用: BITでは、全国の競売物件情報が公開されています。物件の概要、写真、売却基準価格、入札期日などを確認できます。
• ３点セットの入手: 裁判所が作成する「３点セット」は、物件の詳細な情報を把握するために不可欠です。
• 現地調査: ３点セットの情報だけでは不十分な場合、現地へ赴き、物件の外観や周辺環境を自分の目で確認することも重要です。ただし、敷地内への立ち入りは禁止されているため、外部からのみ確認を行います。

2. 入札の準備

購入したい物件が決まったら、入札の準備を進めます。

• 入札保証金の準備: 入札保証金は、売却基準価格の2割以上の金額が必要です。落札できなかった場合は返還されますが、落札後に辞退すると没収されます。
• 入札書類の作成: 裁判所が指定する様式の入札書に必要事項を記入します。氏名、住所、連絡先、入札価格などを正確に記入する必要があります。
• 必要書類の収集: 入札書、入札保証金の振込証明書、身分証明書など、必要な書類を揃えます。

3. 入札の実施

指定された期間内に入札書類を裁判所に提出します。

郵送または持参のいずれかの方法で提出可能です。

• 入札期間: 入札期間は通常1週間から2週間程度で、BITで確認できます。
• 開札日: 入札期間終了後に開札が行われ、最高価格で入札した人が落札者となります。

4. 売却許可決定

開札後、裁判所は売却許可決定を行います。

特別な事情がない限り、最高価格入札者に売却が許可されます。

• 売却許可決定日: 開札日から1週間程度で決定されます。

5. 残代金納付

売却許可決定後、裁判所が指定する期日までに残代金を納付します。

• 納付期限: 通常1ヶ月程度です。期限内に納付できない場合、落札は取り消され、入札保証金は没収されます。

6. 引き渡し

残代金納付後、裁判所から物件の所有権が移転されます。

• 占有者の立ち退き: 占有者がいる場合は、買主が立ち退き交渉を行う必要があります。必要に応じて、裁判所に引渡命令の申立てを行います。
• 残置物の処理: 残置物がある場合は、買主が責任を持って処理する必要があります。

競売物件の購入は、一般の不動産取引とは異なる手続きが必要です。

事前に流れと必要書類をしっかりと確認し、準備を進めることが重要です。

競売物件で失敗しないための注意点と対策

競売物件を成功させるためには、リスクを理解し、適切な対策を講じることが重要です。

綿密な準備と慎重な判断が、成功への鍵となります。

事前の情報収集は徹底的に行う

競売物件は内覧ができないため、事前の情報収集が非常に重要です。

• ３点セットの精査: 物件明細書、現況調査報告書、評価書から、物件の権利関係、物理的状況、周辺環境、評価額の算定根拠などを詳細に確認します。不明点があれば、裁判所に問い合わせることも可能です。
• 現地調査の重要性: 敷地内には立ち入れませんが、周辺環境、建物の外観、近隣住民からの情報収集など、現地調査で得られる情報は貴重です。日当たりや騒音、近隣施設の有無なども確認しましょう。
• 法令上の制限の確認: 都市計画法、建築基準法などの法令上の制限を確認します。用途地域、建ぺい率、容積率、道路斜線制限など、物件の利用に影響する可能性があるため、事前に確認しておくことが重要です。
• インターネットを活用した情報収集: 近隣地域の相場価格、過去の競売事例、地域の情報などをインターネットで調べてみましょう。不動産ポータルサイトや競売情報サイトなどが役立ちます。
• 専門家への相談: 不動産鑑定士、弁護士、司法書士、税理士など、専門家の意見を聞くことも有効です。物件の評価、権利関係、税金など、専門的な知識が必要な場合は、積極的に相談しましょう。

資金計画は余裕を持つ

競売物件は住宅ローンが利用できない場合が多いため、現金一括での購入が基本となります。

• 落札価格以外の費用: 落札価格以外にも、登録免許税、不動産取得税、固定資産税・都市計画税、仲介手数料（利用する場合）、リフォーム費用、引越し費用、残置物撤去費用、占有者への立ち退き料など、様々な費用が発生する可能性があります。これらの費用も考慮した上で、資金計画を立てましょう。
• 資金調達の準備: 競売物件の購入資金は、自己資金だけでなく、金融機関からの融資も検討できます。ただし、競売物件は担保評価が低くなる傾向があるため、融資条件が厳しくなる可能性があります。事前に複数の金融機関に相談し、融資の可能性や条件を確認しておきましょう。
• 最悪のケースを想定: 想定外の費用が発生する可能性も考慮し、余裕を持った資金計画を立てることが重要です。例えば、修繕費用が当初の見積もりよりも高額になった場合や、占有者の立ち退きに想定以上の費用がかかった場合など、不測の事態に備えて資金に余裕を持たせておきましょう。

専門家への相談をしておく

競売物件の購入には専門的な知識が必要となる場面が多く、一人で全てをこなすのは困難です。

• 不動産会社: 競売物件に精通した不動産会社に相談することで、物件選びから入札、落札後の手続きまでサポートを受けることができます。
• 弁護士: 権利関係の確認、占有者との交渉、強制執行など、法的な問題が発生した場合に相談します。
• 司法書士: 所有権移転登記などの手続きを代行してくれます。
• 税理士: 競売物件の取得に伴う税金について相談します。

状況に応じて適切な専門家を選び、相談することで、リスクを軽減し、スムーズな取引を実現できます。

競売物件は誰に向いている？向いていない？

競売物件はメリット・デメリットがはっきりしているため、購入に向いている人と向いていない人が明確に分かれます。

自身の性格や状況を理解し、自分に合った選択をすることが重要です。

競売物件に向いている人

• 不動産に関する知識が豊富で、権利関係や法的な複雑さを理解できる人: 競売物件は専門用語や複雑な手続きが多く、ある程度の不動産知識が必要です。権利関係や法律を理解し、自ら情報収集や分析ができる人は、競売物件のメリットを最大限に活かすことができます。
• リスクを許容できる人: 競売物件には、内覧不可、瑕疵担保責任なし、占有者問題など、様々なリスクが伴います。これらのリスクを理解し、許容できる人でなければ、後々大きなトラブルに発展する可能性があります。リスクを負うことを恐れず、冷静に判断できる人が向いています。
• 購入後に発生しうるトラブル（不法占拠、想定外の修繕など）に冷静に対処できる能力がある人: 占有者トラブルや予期せぬ修繕など、競売物件には様々なトラブルが発生する可能性があります。感情的にならず、冷静に問題解決にあたれる人でなければ、精神的な負担が大きくなってしまいます。問題解決能力が高く、粘り強く交渉できる人が向いています。
• 資金に余裕がある人（多くの場合、現金一括購入となるため）: 競売物件は住宅ローンが利用できない場合が多いため、現金一括での購入が一般的です。多額の資金を準備できる人でなければ、入札に参加することすらできません。また、落札後に想定外の修繕費用が発生する可能性もあるため、資金に余裕があることが重要です。
• 時間と手間をかけられる人: 競売物件は情報収集、入札手続き、落札後の手続きなど、多くの時間と手間がかかります。自ら積極的に行動し、時間をかけて物件調査や手続きを進めることができる人が向いています。
• DIYやリフォームが得意な人: 競売物件は、リフォームが必要な場合が多いです。自分でDIYやリフォームを行うことで、費用を抑えることができます。また、リフォームの知識があれば、物件の潜在的な価値を見抜く力も養われます。

競売物件に向いていない人

• 不動産投資の初心者にいきなり競売は基本的にオススメできません: 競売物件はリスクが高いため、不動産投資の初心者には不向きです。まずは一般的な不動産取引から経験を積むことをおすすめします。
• リスクを避けたい人: 競売物件には様々なリスクが伴います。物件の状態が事前に確認できないことや、占有者トラブル、隠れた瑕疵など、リスクを避けたい人にとっては大きなストレスとなるでしょう。安心・安全な取引を重視するのであれば、一般的な不動産取引を選択する方が賢明です。
• 安定した収益や安心感を優先する人: 競売物件は、高利回りを実現できる可能性がある一方で、リスクも大きいです。安定した収益や安心感を優先するのであれば、REITや不動産投資信託など、リスクの低い投資商品を選ぶ方が適しています。
• 短期間で売却益を得たい人: 競売物件は、落札から引き渡しまで時間がかかる上、リフォームや占有者トラブルなどでさらに時間がかかる場合があります。短期間で売却益を得たい人には不向きです。
• 自分で物件調査や手続きを行うのが面倒な人: 競売物件は、情報収集から入札、落札後の手続きまで、自分で行う必要があります。手続きが面倒な人や、時間がない人は、競売代行業者に依頼することもできますが、手数料が発生します。

まとめ

競売物件は、リスクとメリットが表裏一体となった投資対象です。

市場価格よりも安く不動産を取得できるという大きな魅力がある一方で、内覧不可、瑕疵担保責任なし、占有者トラブルといった特有のリスクも存在します。

この記事では、競売物件の仕組みやメリット・デメリット、具体的なトラブル事例などを詳しく解説しました。

競売物件で成功するためには、事前の情報収集と綿密な計画が不可欠です。

裁判所が提供する３点セットを徹底的に分析し、現地調査を行い、必要に応じて専門家のアドバイスを受けるなど、出来る限りの準備を行いましょう。

「やばい」というイメージだけで敬遠するのではなく、正しい知識を身につけることで、競売市場のメリットを最大限に活かすことができるでしょう。

ぜひこの記事も参考にしながら、理想的な物件を購入してみてくださいね。