親が長年暮らした大切な実家が、誰も住まない「空き家」になってしまった。
思い出が詰まっているだけに、すぐにどうこうしようという気持ちになれず、対処に悩んでいる人も多いのではないでしょうか。
しかし問題を先延ばしにしてしまうと、固定資産税が最大6倍に跳ね上がるリスクや、急速な老朽化による資産価値の下落、さらには近隣トラブルや犯罪の温床になるなど、所有者にとって深刻な問題が次々と降りかかってきます。
空き家となった実家には、「売却」「賃貸」「管理」という選択肢があります。
それぞれのメリット・デメリットを正しく理解し、ご自身の家族の状況にとって最適な方法を選ぶことが、後悔しないための第一歩です。
この記事では、実家の空き家を売却するための手順を解説していきます。
売却の基本的な流れはもちろん、複雑で分かりにくい税金の特例制度や節税のポイント、親が認知症になった場合の対処法、そして高く・スムーズに売るための秘訣まで網羅しました。
ぜひ最後まで参考にしてみてくださいね。
本文に入る前に、不動産を少しでも高く売却したいと考えている人にとても重要な情報をお伝えします。
近年不動産の価値がどんどん上昇しているこのタイミングで売却をしようとしているとき、一番やってはいけないことは知っていますか？
それは、1社のみに売却価格の査定をしてもらうことです。
不動産には 決まった価値があるわけではありません。そのため、査定額に数十万円、場合によっては数百万円以上の違いが出てくることもザラにあるんです。
例えば下記を例にしてみましょう。
- A社の査定額：1500万円
- B社の査定額：1700万円
- C社の査定額：2000万円
もしここでA社のみに査定依頼をしてしまうとどうなるでしょうか。
「プロが言うことだから1500万円が妥当なんだろう」と思い込み売却を決断すると、500万円も損をしてしまうのです。
このような事態にならないためにも、できるだけ多くの会社に売却価格の査定を依頼することが高値売却への最重要事項となってきます。
「でも、適正価格を知るために査定依頼をしたいけど、一体いくつの会社に依頼すれば良いのかわからない・・・」
そう思ってしまいますよね。
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実家の空き家をどうする？売却・賃貸・放置
実家が空き家になったとき、「どうすれば良いのかわからない」と悩む方は少なくありません。
ここでは、空き家を「放置」した場合のリスクを解説し、「売却」「賃貸」「管理」という選択肢を比較しながら最適な判断基準を解説します。
空き家を放置する4つの大きなリスク
使う予定がないからと実家をそのままにしておくことは、多くの問題を引き起こす可能性があります
具体的なリスクを理解し、早期の対策を検討しましょう。
固定資産税が最大6倍に？
通常、住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税が最大で6分の1に軽減されています。
しかし、空き家を放置し、倒壊の危険性があるなど管理状態が著しく悪いと、自治体から「特定空き家」に指定されることがあります。
さらに2023年12月の法改正により、その前段階である「管理不全空き家」も、自治体からの「勧告」を受けると特例措置が解除される対象となりました。
これにより、固定資産税の負担が最大で6倍に跳ね上がる可能性があるのです。
急速な老朽化と資産価値の下落
人が住まなくなった家は、驚くほど早く傷んでいきます。
窓を開けて換気したり、定期的に水道を使ったりしないと、湿気がこもりカビが発生し、建物の老朽化が急速に進みます。
特に日本の住宅に多い木造家屋はその影響を受けやすく、いざ売却や賃貸を考えたときには資産価値が大幅に下落しているケースも少なくありません。
将来的に活用するためには、高額なリフォーム費用や解体費用が必要になる可能性も考慮すべきです。
衛生・倒壊・害虫の問題
管理されていない空き家は、近隣住民とのトラブルの原因にもなります。
庭の雑草が生い茂り景観を損なうだけでなく、害虫やネズミなどの害獣の棲み処になってしまうこともあります。
また、老朽化が進んだ屋根や外壁が台風などの際に飛散し、近隣の家屋や通行人に被害を与えてしまうと、損害賠償責任を問われる可能性もゼロではありません。
シロアリが発生すれば、駆除費用として10万円から50万円ほどの出費が見込まれます。
犯罪の温床となる危険性
人の出入りがない空き家は、不法侵入やごみの不法投棄、放火といった犯罪のターゲットになりやすい傾向があります。
近年では、特殊詐欺グループが活動拠点として空き家を利用したという事例も報告されています。
万が一、所有する空き家が犯罪に使われた場合、適切な管理を怠っていたとして、所有者が社会的責任を問われることにもなりかねません。
実家を売却するメリットと後悔しやすいポイント
放置リスクを回避するための有効な手段が「売却」です。
しかし、売却にはメリットだけでなく、慎重に考えないと後悔につながる点もあります。
売却で得られる3つの大きなメリット
実家を売却する最大のメリットは、資産をまとまった現金に換えられることです。
得られた資金は、親の介護費用やご自身の老後資金、相続税の支払いなど、様々な用途に充てることができます。
また、毎年かかる固定資産税や火災保険料、定期的な草刈りや清掃といった維持管理の手間とコストから完全に解放される点も大きな魅力です。
さらに、これまで述べた倒壊や犯罪利用などのリスクからも解放され、精神的な安心を得られます。
売却で後悔しないために知っておくべき注意点
一方で、売却には後悔が伴う可能性もあります。
まず、家族との思い出が詰まった実家を手放すことによる「喪失感」です。
寂しさや罪悪感を感じる方も少なくありません。
また、焦って売却を進めた結果、相場よりも安い価格で手放してしまい、金銭的に損をしてしまうケースもあります。
売却で利益が出た場合の譲渡所得税など、税金の知識がないまま手続きを進め、想定外の税負担に後悔することもあるため、事前の情報収集が重要です。
「売る」「貸す」「管理」の比較と判断基準
空き家になった実家への対処法は、主に「売却」「賃貸」「空き家管理サービス」の3つです。
ご自身の状況や将来の計画に合わせて最適な方法を選びましょう。
| 対処法 | メリット | デメリット | おすすめする人 |
| 売却 | 現金化できる。維持管理の負担がなくなる。 | 思い出の実家がなくなる。すぐに売れるとは限らない。 | 実家を残す必要がない人。まとまった現金が必要な人。 |
| 賃貸 | 実家を残せる。定期的な家賃収入が得られる。 | リフォーム費用や貸主負担の費用がかかる。空室リスクがある。 | 実家を残したい人。将来的に住む可能性がある人。 |
| 空き家管理サービス | 手間なく実家をきれいに保てる。プロに任せられる。 | 管理費用（月額数千円〜1万円程度）がかかる。 | 実家を残したいが、賃貸には抵抗がある人。遠方に住んでいる人。 |
このように、それぞれの選択肢に一長一短があります。
もし、「将来的に実家に戻る可能性が全くなく、維持管理の負担から解放されたい」のであれば、売却が最も現実的な選択肢となるでしょう。
一方で、「愛着があり手放したくないが、自分で管理するのは難しい」という場合は、賃貸や管理サービスの利用を検討するのがおすすめです。
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空き家の実家を売却する基本ステップと流れ
実家の空き家を売却しようと決めても、何から手をつければ良いのか分からず、不安に感じる方も多いでしょう。売却活動は、準備から手続き完了までいくつかのステップを踏む必要があります。
ここでは、後悔しない売却を実現するために、基本的な手順と全体の流れを分かりやすく解説します。
売却前に必ず済ませておくべき準備
売却活動を始める前に、不動産の権利関係を整理し、家族間の合意を形成することが不可欠です。
この準備を怠ると、後々大きなトラブルに発展しかねません。
遺言書の確認と相続登記
実家の名義が亡くなった親のままである場合、売却の前提として相続手続きが必要です。
まずは、親が遺言書を残していないかを確認しましょう。
遺言書があれば、その内容に従って相続手続きを進めます。
遺言書がない場合は、相続人全員で話し合い（遺産分割協議）、誰が実家を相続するのかを決定します。
相続人が決まったら、不動産の名義を被相続人（亡くなった方）から相続人へ変更する「相続登記（所有権移転登記）」を行います。
この相続登記は、2024年4月1日から義務化されており、手続きをしないままでいると過料が科される可能性もあるため、速やかに行う必要があります。
トラブル回避の鍵は相続人全員の同意
遺産分割協議の結果、実家を複数の相続人で共有する「共有名義」で相続することもあります。
この場合、実家を売却するためには、共有名義人となっている相続人全員の同意が法律上必要です。
一人でも売却に反対する人がいると、手続きを進めることはできません。
売却価格や時期など、事前に全員でしっかりと話し合い、合意形成を図っておくことが、スムーズな売却の鍵となります。
不動産会社の査定依頼と信頼できる会社の選び方
準備が整ったら、次はいよいよ不動産会社に相談する段階です。
信頼できるパートナーを見つけることが、売却成功の大きな要因となります。
適正価格を知るために複数の不動産会社へ査定依頼
「実家がいくらで売れるのか」という売却価格は、最も気になる点の一つでしょう。
適正な相場価格を把握するために、必ず複数の不動産会社（2〜3社が目安）に査定を依頼してください。
査定価格は不動産会社によって見解が異なるため、1社だけの査定ではその価格が妥当かどうか判断できません。
複数の査定結果を比較検討することで、より客観的に実家の価値を把握でき、安値で売却してしまう失敗を防げます。
「空き家」と「相続」に強い地域密着型の会社を選ぶ
不動産会社ならどこでも良いというわけではありません。
特に空き家の売却は、相続が絡むケースが多いため、相続問題に関する知識や実績が豊富な会社を選ぶと安心です。
また、その地域の市場動向や買主のニーズを熟知している、地域密着型の不動産会社は心強い味方になります。
査定価格の根拠を丁寧に説明してくれるか、親身に相談に乗ってくれるかなど、担当者との相性も重要な選択基準です。
媒介契約から確定申告までの流れ
信頼できる不動産会社が決まったら、具体的な売却活動がスタートします。
契約から現金化、税金の手続きまでの一連の流れを理解しておきましょう。
- 媒介契約の締結：売却の仲介を正式に依頼するため、不動産会社と「媒介契約」を結びます。契約には、複数の会社に依頼できる「一般媒介契約」と、1社に絞って依頼する「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。それぞれのメリット・デメリットを不動産会社から説明してもらい、自身の希望に合った契約形態を選びましょう。
- 売却活動の開始：契約後、不動産会社がインターネット広告やチラシなどを利用して購入希望者を探します。内覧の希望があれば、日程を調整して対応します。買主が見つかるまでの期間は、物件の条件や市況にもよりますが、一般的に3ヶ月程度が目安とされています。
- 売買契約と物件の引き渡し：購入希望者と価格などの条件がまとまったら、「売買契約」を締結し、買主から手付金を受け取ります。その後、契約で定めた日に残代金を受け取り、鍵を渡して物件の引き渡しが完了します。もし実家に住宅ローンが残っている場合は、このタイミングで全額返済し、抵当権の抹消手続きを行う必要があります。
- 確定申告：不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に、税務署で確定申告を行う必要があります。後ほど詳しく解説しますが、税金の負担を軽減できる様々な特例制度を利用する場合も、確定申告が必須となるため忘れないようにしましょう。
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【ケース別】空き家を売却する4つの方法
実家の空き家を売却すると決めたら、次に考えるべきは「どのように売るか」です。
空き家の状態や立地、そしてあなたの希望（時間、手間、価格）によって、最適な売却方法は異なります。
ここでは代表的な4つの方法を、それぞれのメリット・デメリットとともに解説します。
現状のまま売る｜「中古住宅」と「古家付き土地」
最も手間や費用がかからないのが、建物を解体したりリフォームしたりせず、そのままの状態で売却する方法です。
この方法は、建物の築年数によって「中古住宅」または「古家付き土地」として扱われます。
築20年を境にした考え方
木造住宅の場合、一般的に築20〜25年で建物の資産価値はほぼゼロに近いと評価される傾向があります。
そのため、築20年以内で状態が良ければ、土地と建物の両方に価値がある「中古住宅」として売却できる可能性があります。
この場合、土地だけで売るよりも高い価格が期待できます。
一方、築20年以上経過している物件は、建物に価値がないと見なされ「古家付き土地」として、主に土地の価格で取引されます。
この方法のメリットは、売主が解体費用を負担する必要がない点です。
また、建物が残っている限り、固定資産税の住宅用地特例が継続されるため、売却活動中の税負担を抑えられます。
ただし、買主側は購入後に解体することを前提としているため、その費用分を見越した価格交渉が入りやすい点は念頭に置く必要があります。
解体して「更地」で売る｜メリット・デメリットと注意点
建物が著しく老朽化している場合や、損傷が激しい場合は、建物を解体して「更地」として売却する方法が有効です。
買主にとっては土地の状態が分かりやすく、購入後すぐに新築工事に取り掛かれるため、魅力的に映ります。
更地売却のメリットとデメリット
更地で売却する最大のメリットは、「古家付き土地」として売るよりも高く、そして早く売却できる可能性が高まることです。
買主は住宅ローンを組む際に建物の状態を考慮する必要がないため、融資の審査がスムーズに進む傾向があります。
しかし、大きなデメリットとして、売主が解体費用を負担しなければならない点が挙げられます。
一般的な木造住宅でも、立地や建物の構造によっては数百万円単位の費用がかかることも珍しくありません。
事前に複数の解体業者から見積もりを取り、費用を正確に把握しておくことが重要です。
固定資産税の増加に要注意
更地にして売却する際、最も注意すべきは固定資産税です。
建物がなくなることで住宅用地の特例が適用されなくなり、更地の状態で1月1日を迎えてしまうと、その年の固定資産税・都市計画税が最大で6倍程度にまで跳ね上がってしまいます。
解体を決めたら、年内に売却が完了するよう計画的に進めることが、余計な税負担を避けるためのポイントです。
印象アップを狙う｜リフォームして売る際の注意点
建物の状態はそれほど悪くないものの、内装の汚れや設備の古さが気になる場合は、リフォームをしてから売却する方法も選択肢の一つです。
リフォームの目的は、売却価格を大幅に上げることよりも、内見に訪れた購入希望者に良い印象を与え、早期の売却につなげることにあります。
壁紙や床材の張り替え、ハウスクリーニング、古くなった水回りの部分的な修繕など、費用を抑えた最低限のリフォームが効果的です。
ただし、買い手の好みが分かれるような大規模なリフォームや、高価な設備への入れ替えは避けるべきです。
リフォームにかけた費用が、必ずしも売却価格に全額上乗せできるわけではなく、結果的に費用倒れになるリスクがあります。
あくまで「清潔感」や「明るさ」を演出し、物件の魅力を引き出すための投資と考えましょう。
不動産会社による「買取」という選択肢
「とにかく早く現金化したい」「売却活動に手間をかけたくない」という方には、不動産会社に直接物件を買い取ってもらう「買取」という方法が適しています。
「仲介」と「買取」の決定的な違い
一般的な「仲介」は、不動産会社が買主（一般の個人）を探すのを手伝ってくれる方法です。
一方、「買取」は、不動産会社そのものが買主となります。
買取の最大のメリットは、売却スピードの速さです。
買主を探す必要がないため、価格の合意ができれば、最短1ヶ月程度で現金化が可能です。
また、仲介手数料が発生せず、売却後に建物の欠陥が見つかっても責任を問われない「契約不適合責任」が免責されるケースが多いのも大きな利点です。
ただし、価格は市場相場の6〜8割程度になるのが一般的です。
これは、不動産会社が買い取った後にリフォームなどを行い、再販売するための経費や利益を見込んでいるためです。
価格は下がりますが、手間や時間、将来的なリスクをなくせるため、状況によっては非常に有効な選択肢と言えるでしょう。
売却のタイミングと税制特例（節税対策）
実家の空き家を売却する際、売却の「タイミング」は手元に残る金額に大きく影響します。
特に税金の観点から見ると、「親が元気なうちに売る（生前売却）」か、「親が亡くなった後に相続してから売る（相続後売却）」かによって、利用できる特例制度が異なり、納税額が数百万円単位で変わることもあります。
ここでは、それぞれのタイミングにおける税制上のメリットを比較し、賢く節税するための知識を解説します。
売却は親の生前か相続後か？
生前売却と相続後売却、どちらが有利かは一概には言えず、ご家庭の資産状況や相続税の有無によって判断が分かれます。
それぞれのメリットを理解し、ご自身の状況に合った最適なタイミングを見極めましょう。
生前売却で使える「居住用財産の3,000万円特別控除」
親が存命中に、親名義の実家を売却する場合、非常に節税効果の高い「居住用財産の3,000万円特別控除の特例」を利用できる可能性があります。
これは、売却によって得た利益（譲渡所得）から、最大で3,000万円を控除できる制度です。
例えば、売却益が2,500万円だった場合、この特例を使えば全額が控除され、譲渡所得税はかかりません。
親がすでに老人ホームなどへ転居している場合でも、住まなくなってから3年が経過する日の属する年の年末までに売却すれば、特例の対象となります。
売却益が大きくなることが予想される場合には、非常に有効な選択肢です。
相続後の売却が有利になるケース（相続税対策）
一方で、生前売却が必ずしも有利とは限りません。
売却によって得た現金は、親の相続財産となります。
現金の相続財産が増えることで、相続税の課税対象額が増加し、結果的に相続税の負担が重くなる可能性があるのです。
一般的に、不動産は現金よりも相続税評価額が低く算出される傾向があります。
そのため、相続税の対象となる資産が多いご家庭では、不動産のまま相続した方が、相続税を抑えられるケースがあります。
特に、一定の要件を満たせば土地の評価額を最大80％減額できる「小規模宅地等の特例」が適用できる場合、相続後の売却を選択した方が、トータルでの税負担は軽くなる可能性があります。
空き家売却で使える特別控除の要件
相続した実家を売却する場合にも、強力な節税制度があります。
それが「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」、通称「空き家の3,000万円特別控除」です。
この特例は、相続した空き家の売却で得た利益から最大3,000万円（相続人が3人以上の場合は1人あたり2,000万円）を控除できる制度です。
ただし、適用を受けるためにはいくつかの厳しい要件をすべて満たす必要があります。
特例の対象となる空き家の主な要件
この特例を利用するためには、売却する空き家が以下の主な要件を満たしている必要があります。
- 建築時期が昭和56年5月31日以前であること
- マンションなどの区分所有建物ではないこと
- 相続が始まる直前に、亡くなった方以外に住んでいる人がいなかったこと
- 売却する時までに、耐震基準を満たすリフォームを行うか、家屋を取り壊して更地で売却すること
- 売却代金が1億円以下であること
- 親子や夫婦など、特別な関係にある人への売却ではないこと
これらの要件は一つでも満たせないと特例は適用されないため、売却活動を始める前に、ご自身の実家が対象となるか専門家へ確認することが重要です。
タイムリミットあり「相続開始から3年後の年末まで」
この特例には、非常に重要な期限が設けられています。
それは「相続の開始があった日（亡くなった日）から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」に売却を完了させなければならないという点です。
この期限を1日でも過ぎてしまうと、たとえ他の要件をすべて満たしていても、3,000万円の控除は受けられなくなります。
相続が発生したら、早めに売却の計画を立てて行動することが、最大の節税につながります。
相続税を軽減する「相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例」
相続税を納税した人が利用できる、もう一つの節税制度が「相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例」です。
これは、相続や遺贈によって取得した不動産などを、相続開始日の翌日から3年10ヶ月以内に売却した場合、納めた相続税の一部を不動産の取得費に加算できるというものです。
取得費が増えることで、売却益（譲渡所得）が圧縮され、結果的に譲渡所得税の負担が軽くなります。
なお、「空き家の3,000万円特別控除」との併用はできませんので、どちらが有利かシミュレーションした上で選択する必要があります。
売却にかかる費用と税金の種類
最後に、売却全体でかかる主な費用と税金を整理しておきましょう。
- 譲渡所得税（所得税・住民税）：売却益に対してかかる税金です。税率は不動産の所有期間によって異なり、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えている場合（長期譲渡所得）は合計20.315％、5年以下の場合（短期譲渡所得）は合計39.63％です。相続した不動産の場合、所有期間は亡くなった方が取得した日から引き継いで計算します。
- 仲介手数料：売却を仲介してくれた不動産会社に支払う成功報酬です。売却価格が400万円を超える場合の上限は「（売却価格 × 3% ＋ 6万円）＋ 消費税」と法律で定められています。
- 印紙税：売買契約書に貼付する印紙代で、契約金額に応じて税額が決まります。
- 登録免許税：相続登記や、住宅ローンが残っている場合の抵当権抹消登記の際に法務局へ納める税金です。相続登記の場合は、不動産の固定資産評価額の0.4％が課税されます。
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親名義や認知症など特殊な状況での売却方法
実家の空き家を売却する際、親の健康状態や意思能力によっては、通常の手続きとは異なる対応が必要になることがあります。
「親は元気だけれど高齢で手続きが大変」「親が認知症になってしまった」「売却に同意してくれない」など、特殊な状況に直面した際の具体的な対処法と、トラブルを避けるための制度について解説します。
親が元気なうちに売却する場合
親が高齢であるものの、売却の意思を明確に示せる健康状態である場合は、子どもが代理人として売却手続きを進めることが可能です。
この場合、親が「売却に関する一切の権限を子どもに委任する」という内容の委任状を作成します。
委任状があれば、子どもが不動産会社との媒介契約や売買契約の締結などを代理で行うことができます。
ただし、不動産という高額な資産の取引であるため、最終的な契約の場面などでは、買主や不動産会社から名義人である親本人への意思確認が求められるのが一般的です。
これは、本人の意思に基づかない不正な取引を防ぎ、買主を保護するための重要な手続きです。
あくまでも手続きの代行であり、最終的な決定権は親本人にあることを理解しておきましょう。
親が認知症になったら
もし親が認知症などによって判断能力（意思能力）を失ってしまった場合、不動産の売却といった法律行為は本人では行えなくなります。
この場合、たとえ子どもであっても、委任状を使って代理で売却することはできません。
このような状況で不動産を売却するためには、「後見制度」を利用する必要があります。
成年後見制度（法定後見）
親の判断能力がすでに低下している場合に利用するのが「成年後見制度」です。
家族などが家庭裁判所に申し立てを行い、親の財産を管理し、法的な手続きを代行する「成年後見人」を選任してもらいます。
成年後見人が、親に代わって不動産の売却手続きを進めることになりますが、居住用の不動産を売却する際には、家庭裁判所の許可を得る必要があります。
裁判所は、その売却が本人の生活や利益のために本当に必要かを慎重に判断します。
また、後見人には必ずしも家族が選ばれるとは限らず、弁護士や司法書士といった第三者の専門家が選任されるケースも多いことを知っておきましょう。
任意後見制度
将来、親の判断能力が低下した場合に備えて、元気なうちに準備しておくことができるのが「任意後見制度」です。
これは、親自身が判断能力のあるうちに、将来自分の代理人となってほしい人（子どもなど）と、委任する内容（財産管理など）をあらかじめ公正証書による契約（任意後見契約）で決めておく制度です。
将来、親の判断能力が不十分になった段階で、家庭裁判所に申し立てることで任意後見が開始されます。
この制度を使えば、家族がスムーズに代理人として売却手続きを進めることが可能になり、法定後見よりも柔軟な財産管理が期待できます。
親が元気なうちに、将来について話し合っておくことが重要です。
親が売却に同意しない場合の代替案
子どもとしては空き家の維持管理や税金の負担から売却を望んでいても、親が「思い出の詰まった家を手放したくない」と売却に同意しないケースは少なくありません。
親の気持ちを尊重しつつ、資金的な問題を解決するための代替案として、以下の2つの方法が考えられます。
リースバック
リースバックは、実家を一旦リースバック会社（不動産会社など）に売却し、その後、その会社と賃貸契約を結ぶことで、売却後も親がそのまま住み続けられる仕組みです。
まとまった売却資金を手にすることができ、親は住み慣れた環境を変える必要がありません。
将来的に買い戻すことができる契約もあります。
親の「住み続けたい」という希望と、子どもの「資産を現金化して管理負担をなくしたい」というニーズを両立できる可能性があります。
リバースモーゲージ
リバースモーゲージは、自宅を担保にして金融機関から融資（生活資金など）を受けるローン制度です。
契約者が亡くなった後に、担保となっていた自宅を売却するなどして借入金を一括返済する仕組みで、「逆住宅ローン」とも呼ばれます。
この方法であれば、実家をすぐに売却しなくても、親の生活に必要な資金を確保することができます。
ただし、利用には年齢や物件の評価額などの条件があり、金利上昇や不動産価格下落のリスクも考慮する必要があります。
【成功の秘訣】高く・スムーズに売るための重要チェックポイント
実家の空き家を売却するなら、誰しも「できるだけ高く、そしてトラブルなくスムーズに」進めたいと思うはずです。
成功の鍵は、不動産会社任せにするだけでなく、売主自身が事前に物件の状況を把握し、戦略的に準備を進めることにあります。
まずは法的リスクを確認
長年両親が住んでいた実家でも、現在の法律の基準を満たしておらず、売却が著しく困難になるケースがあります。
特に以下の点は、売却価格に大きな影響を与えるため、必ず事前に確認しましょう。
建築基準法の「接道義務」を満たしているか？
建物を建てる敷地は、建築基準法によって「幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならない」と定められています。
これを「接道義務」と呼びます。
もし、実家の敷地がこの条件を満たしていない場合、原則として建物の建て替えや新築ができない「再建築不可物件」と判断されます。
再建築不可物件は、購入希望者が住宅ローンを組む際の担保評価が非常に低くなるため、金融機関からの融資が受けられない可能性が高いです。
その結果、買い手は「現金一括で購入できる人」に限定されてしまい、相場よりも大幅に安い価格でしか売却できない、あるいは買い手が全く見つからないという事態に陥りかねません。
傾いた擁壁やセットバックが必要な土地の問題
高低差のある土地に建てられた実家の場合、土砂崩れを防ぐための「擁壁」の状態も重要です。
擁壁が古かったり、ひび割れや傾きが見られたりすると、安全基準を満たしていないと判断され、建築確認の許可が下りない原因となります。
擁壁を造り直すには数百万円単位の高額な工事費用がかかるため、売却の大きな障害となります。
また、実家に面した道路の幅が4メートル未満の場合、建て替えの際には道路の中心線から2メートル後退（セットバック）して建物を建てる必要があります。
セットバックした部分は私有地でありながら道路として提供しなければならず、建物を建てられる有効な敷地面積が減少します。
これも土地の資産価値を下げる要因となります。
これらの問題がある物件は、一般的な仲介での売却は難航しやすいため、こうした物件の扱いに慣れた、買取を得意とする不動産会社に相談することが現実的な解決策となるでしょう。
売却を有利に進めるための3つのコツ
法的な問題をクリアした上で、さらに売却を有利に進めるためには、いくつかのコツがあります。
少しの手間をかけることで、売却期間の短縮や売却価格のアップにつながります。
税制特例の適用期限を逃さないタイミングで売却する
節税は、手元に残るお金を最大化するための最も重要な戦略です。
特に、相続した空き家の売却で使える「空き家の3,000万円特別控除」は、「相続開始から3年後の年末まで」という厳格な期限が設けられています。
このタイミングを逃すだけで、本来であれば払わなくて済んだはずの譲渡所得税が数百万円発生する可能性もあります。
売却を決めたら、まずこの期限を確認し、逆算して余裕を持ったスケジュールを立てることが、後悔しないための第一歩です。
内見時の第一印象が価格を左右する
購入希望者が物件を初めて見る「内見」は、売却の成否を決定づける最も重要な場面です。
内見時の印象を良くするために、売却活動を始める前に、実家の整理整頓と清掃を徹底しましょう。
長年住んでいた家には、不要な家具や家財道具が多く残っているはずです。
これらを可能な限り処分し、室内を広く見せることが大切です。
特に、キッチン・浴室・トイレといった水回りは汚れが目立ちやすいため、念入りに清掃しておくと清潔感が伝わり、買い手に良い印象を与えます。
室内の明るさや風通しも重要なので、内見前には全ての窓を開けて換気を行いましょう。
トラブルを未然に防ぐ「契約不適合責任」への備え
売却後に最も避けたいのが、買主とのトラブルです。
不動産売買では、売却後に契約書に記載されていなかった欠陥（例えば、雨漏り、シロアリの被害、給排水管の故障など）が見つかった場合、売主がその責任を負う「契約不適合責任」が定められています。
この責任を問われると、修繕費用の負担や代金の減額、最悪の場合は契約解除を求められる可能性があります。
こうした事態を避けるために、売主は物件の状態を正直かつ正確に把握し、把握している不具合や懸念点は、どんなに些細なことでも不動産会社に伝え、売買契約書や「物件状況報告書」に漏れなく記載することが不可欠です。
誠実な対応が、結果的に売主自身を守ることにつながります。
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実家を売却した人たちの声と口コミ
ここでは、具体的な事例や口コミを通じて、後悔のない売却を実現するためのポイントを探っていきましょう。
売却成功事例
状況に応じた柔軟な発想と的確な判断が、売却の成功につながっています。
ここでは、参考になる3つの成功事例を紹介します。
事例１｜仲介で売れなかった家を「買取」でスピーディに現金化
築30年を超え、なかなか買い手がつかずに困っていた実家。
維持管理費や固定資産税の負担だけが重くのしかかっていました。
そこで、一般の買主を探す「仲介」から、不動産会社に直接買い取ってもらう「買取」へ方針転換。売却価格は仲介の相場より下がりましたが、短期間で確実に売却でき、まとまった資金を手にすることができました。
売れ残るストレスや長期化する維持費を考えれば、賢明な判断だったと言えるでしょう。
事例２｜高額なリフォーム費用を「DIY型賃貸借」で解決
いずれは実家に戻るつもりでいたものの、空き家にしておく間の活用法に悩んでいた所有者。
賃貸に出すには高額なリフォーム費用が壁となっていました。
そこで活用したのが、入居者が費用を負担して自由に改修できる「DIY型賃貸借」です。
将来退去してもらうことを前提とした「定期借家契約」を結ぶことで、退去時のトラブルも回避。
最小限のコストで空き家を有効活用できた好例です。
事例３｜広い家を活かして「シェアハウス」として収益化
愛着のある広い屋敷を手放したくないという思いから、売却ではなく活用する道を選択。
建物の広さを活かし、ペットとの共生をコンセプトにしたシェアハウスとしてリフォームし、貸し出すことにしました。
ユニークな付加価値をつけたことで早期に入居者が集まり、安定した収益化に成功。
物件の特性を最大限に活かしたアイデアが成功の鍵となりました。
売却失敗事例
一方で、少しの油断や知識不足が大きな後悔につながることもあります。
事例１｜放置した結果、不審者が住みつき売却困難に
どうすれば良いか判断がつかず、約1年間放置してしまった実家。
気づいた時には不審者が住みつき、家財道具を盗まれる事件が発生してしまいました。
その噂が近隣に広まったことで物件のイメージが悪化し、その後半年以上も買い手がつかない事態に。
「とりあえず放置」という選択が、金銭的にも精神的にも大きなダメージをもたらした典型的な失敗例です。
事例２｜相場を調べず「言い値」で売却し大損
相続した実家の扱いに困り、知人から「うちで買うよ」という話を持ちかけられ、相場を調べずに言い値で売却。
後になって、本来の市場価格よりはるかに安い金額で手放してしまったことを知り、深く後悔することになりました。
売却を急ぐあまり、複数の不動産会社から査定を取るという基本を怠ったことが原因です。
事例３｜安易な賃貸経営で赤字が続く結果に
賃貸に出せば家賃収入が得られると考えたものの、入居後すぐに雨漏りや給湯器の故障が相次ぎ、その都度高額な修理費用が発生。
家賃収入を修理費が上回り、赤字が続く結果となりました。
遠方に住んでいたため、管理会社への手数料もかさみ、「最初から売却を検討すれば良かった」と悩むことになってしまいました。
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後悔のない実家売却のために今すぐやるべきこと
これまで、実家の空き家を放置するリスクから、売却・賃貸といった活用法、具体的な売却手順や節税対策まで、様々な角度から解説してきました。
思い出の詰まった実家だからこそ、その決断は簡単ではありません。
しかし、問題を先送りにするほど、選択肢は狭まり、金銭的・精神的な負担は増大していきます。
まずは家族で話し合い現状と意思を整理する
最も重要で、かつ最初に行うべきことは、家族全員での話し合いです。
特に、親が元気で判断能力がしっかりしているうちに、将来について話す機会を持つことが、あらゆるトラブルを未然に防ぎます。
話し合いでは、感情的な意見をぶつけ合うのではなく、まず現状を客観的に整理しましょう。
- 親の健康状態と、実家に関する意思はどうか
- 兄弟姉妹など、相続人となりうる家族は、実家をどうしたいと考えているか（残したい、売りたい、将来住みたいなど）
- 誰が中心となって、今後の維持管理や手続きを進めるのか
これらの点を明確にすることで、家族間の認識のズレがなくなり、全員が同じ方向を向いて次のステップへ進むことができます。
この「意思の共有」こそが、後悔しない実家じまいの土台となります。
売却と賃貸の収益力を具体的にシミュレーションする
家族の意思がある程度まとまったら、次は感情論ではなく、客観的な「数字」に基づいて判断材料を揃えましょう。
「思い出があるから残したい」という気持ちも大切ですが、それが将来にわたってどれくらいの経済的負担を伴うのかを把握しなければ、現実的な判断はできません。
具体的には、不動産会社などの専門家に依頼し、以下の2つのシミュレーションを行うことをお勧めします。
- 実家を今売却した場合、手元にいくら残るのか（売買査定）
- 賃貸に出した場合、10年間でどれくらいの収益が見込めるか（賃料査定と維持費・税金を差し引いたキャッシュフロー）
実際に試算してみると、「10年間賃貸を続けても、売却した場合の手取り額には及ばない」といったケースも少なくありません。
具体的な数字を目の前にすることで、漠然とした不安が解消され、冷静で合理的な判断を下すことが可能になります。
専門家に相談し最適な戦略を立てる
空き家の売却は、不動産に関する専門知識はもちろん、複雑な税法や民法が絡み合う専門領域です。
個人で全てを判断しようとすると、思わぬ落とし穴にはまり、数百万円単位の損をしてしまう可能性もあります。
特に、売却のタイミング一つで譲渡所得税の額が大きく変わる「空き家の3,000万円特別控除」などの税制特例は、適用要件が複雑です。
これらの制度を最大限に活用するためにも、不動産会社や税理士といった専門家のアドバイスは不可欠です。
信頼できる専門家を見つけるためには、不動産一括査定サイトなどを利用して、複数の会社から査定額や売却プランの提案を受け、比較検討することが有効です。
それぞれの会社の強みや担当者との相性を見極め、あなたの状況に最も合ったパートナーを見つけましょう。
実家の空き家問題は、いつか必ず向き合わなければならない課題です。
この記事を読んだ「今」が、行動を起こす絶好のタイミングです。
まずは第一歩として、ご家族と話し合うことから始めてみてはいかがでしょうか。
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まとめ
実家の空き家問題について、放置するリスクから具体的な売却方法、複雑な税金の知識、そして実際に経験した人々の成功・失敗事例まで、多角的に解説してきました。
思い出の詰まった実家だからこそ決断は難しいものですが、最も避けなければならないのは、問題を先延ばしにして選択肢を狭めてしまうことです。
後悔しない実家売却のために、今すぐあなたが起こすべき最も重要なアクションは「家族との対話」そして「専門家への相談」です。
まずは、親が元気なうちに将来について話し合い、家族全員の意思を確認すること。
次に、不動産や税金の複雑な手続きは、信頼できるプロの力を借りて最適な戦略を立てること。
この2つが、感情的なしこりを残さず、かつ経済的なメリットを最大化するためのポイントとなります。
ぜひこの記事も参考にしながら、理想の決断を行うようにしてみてくださいね。
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