親が大切にしてきた実家ですが、ご自身の生活拠点が遠方にあったり、ライフスタイルの変化で今後活用する予定がなかったりといった理由から、「このまま維持管理していくのは難しい」と感じ、売却を考え始める方は少なくありません。
しかしいざ売却しようと決意しても、
「何から手をつければ良いのか」
「親の状況によって手続きはどう変わるの？」
「税金で損をしないか心配」
などの疑問や不安も出てくるのではないでしょうか。
そこでこの記事では、そんなデリケートで重要な親の家の売却で後悔しないために知っておくべき知識について解説していきます。
ぜひ最後まで読んで参考にしてみてくださいね。
本文に入る前に、不動産を少しでも高く売却したいと考えている人にとても重要な情報をお伝えします。
近年不動産の価値がどんどん上昇しているこのタイミングで売却をしようとしているとき、一番やってはいけないことは知っていますか？
それは、1社のみに売却価格の査定をしてもらうことです。
不動産には 決まった価値があるわけではありません。そのため、査定額に数十万円、場合によっては数百万円以上の違いが出てくることもザラにあるんです。
例えば下記を例にしてみましょう。
- A社の査定額：1500万円
- B社の査定額：1700万円
- C社の査定額：2000万円
もしここでA社のみに査定依頼をしてしまうとどうなるでしょうか。
「プロが言うことだから1500万円が妥当なんだろう」と思い込み売却を決断すると、500万円も損をしてしまうのです。
このような事態にならないためにも、できるだけ多くの会社に売却価格の査定を依頼することが高値売却への最重要事項となってきます。
「でも、適正価格を知るために査定依頼をしたいけど、一体いくつの会社に依頼すれば良いのかわからない・・・」
そう思ってしまいますよね。
理想は6社以上です。
そんなとき、一気に6社以上に依頼できるサービスとして、下記のサイトが非常におすすめです。
|
東急リバブル、住友不動産ステップ、三井のリハウス、小田急不動産、野村の仲介＋、三菱地所の住まいリレーの不動産大手6社が運営している一括査定サイトです。大手6社に査定依頼ができる唯一のサイトであり、知名度の高い6社なので査定額にも安心できます。 |
このサイトは完全無料で利用できる上、適正な査定額を把握することができるので後悔のない不動産売却をすることができるでしょう。
また上場企業が運営しているため安心して利用できる上、厳しい審査を通過した優良不動産会社のみと提携しているので、悪徳業者に依頼してしまうリスクも回避できます。
不動産売却で数百万円損しないためにも、ぜひ活用してみてみることをおすすめします！
ぜひ多くの不動産会社を比較し、納得のいく不動産売却をしてくださいね！
それでは本文に入っていきましょう。
親の家を売却する3つのパターン（親の状況別）
親の家を売却するといっても、その方法は親の状況によって大きく3つのパターンに分かれます。
不動産の所有者本人でなければ売却できないという大原則があるため、誰が、どのような手続きで売却を進めるのかを正しく理解することが最初のステップです。
親が健在で意思能力もはっきりしている場合
最もシンプルでスムーズに進められるのが、親自身が売主となるこのケースです。
手続き上の障壁が少なく、親の意思を直接反映させることができます。
基本は親自身が売却手続きを行う
不動産の所有者は親自身ですから、売買契約をはじめとするすべての法律行為は、親本人が行うのが原則です。
不動産会社との媒介契約、買主との売買契約、司法書士との面談など、重要な手続きには親自身が立ち会い、署名・捺印する必要があります。
この方法であれば、後々の親族間トラブルの心配も少なく、最も安全で確実な売却方法といえるでしょう。
子が代理人として手続きを進める方法と注意点
しかし、親が高齢であったり、遠方に住んでいたりして、煩雑な手続きのために何度も足を運ぶのが身体的に難しい場合もあります。
そのような状況では、子が親の代理人として売却手続きを進めることが可能です。
その際に必須となるのが「委任状」です。
これは、親が子に「不動産売却に関する権限を委任します」という意思を法的に証明するための重要な書類です。
委任状には、どの不動産を、いくらの価格で売却するのか、手付金や売買代金の振込先口座、価格交渉の権限の有無など、委任する内容をできる限り具体的に記載することがトラブル防止の鍵となります。
曖昧な内容の委任状は、不動産会社や金融機関から受け付けてもらえない可能性もあるため注意が必要です。
ただし、委任状があれば全ての手続きを子だけで完結できるわけではありません。
近年、不動産取引におけるなりすましや詐欺を防ぐ観点から、たとえ委任状があっても、最終的な売却意思の確認は、司法書士や不動産会社の担当者が電話や面談で親本人に直接行うのが一般的です。
これは、本人の知らないところで勝手に財産が処分される事態を防ぐための重要なプロセスです。
親は健在だが意思能力がない場合
親が認知症などを患い、物事を正常に判断する能力（意思能力）がないと判断される場合は、たとえ親が健在であっても、本人や家族が自由に家を売却することはできません。
契約が無効になる「意思能力」の問題
意思能力とは、契約の内容やその結果どうなるかを正しく理解し、判断できる能力のことです。
この能力がない状態で行われた契約は、法律上「無効」とされます。
もし意思能力がない親が売買契約を結んでしまうと、後から契約そのものがなかったことにされてしまい、買主との間で大きな金銭トラブルに発展する可能性があります。
そのため、不動産会社や司法書士は、契約時に必ず所有者本人の意思能力を確認します。
成年後見制度を利用した売却手続き
このような状況で不動産を売却するには、「成年後見制度」を利用する必要があります。
これは、家庭裁判所に申し立てを行い、本人の財産を管理し、法的な手続きを代行する「成年後見人」を選任してもらう制度です。
成年後見人が売却手続きを行うことになりますが、その道のりは簡単ではありません。
まず、家庭裁判所に後見人の選任を申し立てる必要があり、審査を経て選任されるまで数ヶ月かかることもあります。
最高裁判所の統計（令和4年）によれば、親族が後見人に選ばれるケースは約19%と少なく、多くは弁護士や司法書士などの専門家が選任されます。
さらに、後見人が選任された後も、親が住んでいた家（居住用不動産）を売却するためには、別途「居住用不動産処分許可」を家庭裁判所に申し立て、許可を得なければなりません。
これは、本人の生活基盤を奪うことにならないか、売却の必要性があるかなどを裁判所が慎重に判断するためです。
手続きが非常に複雑で時間もかかるため、親の判断能力が低下する前に、生前売却や家族信託などの対策を検討しておくことが重要になります。
親が逝去している場合
親が亡くなった後に家を売却するケースは、最も一般的ですが、相続の手続きが必須となります。
この手続きを怠ると、売却活動に進むことができません。
必須となる相続登記（名義変更）
親が亡くなった時点で、家の名義は故人である親のままです。
この状態では、法的に売主が存在しないことになるため、家を売却することはできません。
売却活動を始める前に、必ず法務局で「相続登記」を行い、不動産の名義を相続人へ変更する必要があります。
2024年4月1日からは相続登記が義務化され、不動産を相続したことを知った日から3年以内に登記申請を行わないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。
売却の予定があるなしに関わらず、速やかに手続きを進めましょう。
相続人が複数いる場合の「換価分割」
相続人が複数いる場合、まずは誰が家を相続するのかを「遺産分割協議」で決定します。
もし、誰もその家に住む予定がなく、公平に遺産を分けたいのであれば、「換価分割」という方法が有効です。
換価分割とは、不動産を売却して現金に換え、その現金を相続分に応じて分配する方法です。
不動産のまま分割しようとすると、「誰がいくらもらうのか」で揉めやすいですが、現金であれば1円単位で公平に分けられるため、相続トラブルを回避しやすいという大きなメリットがあります。
相続人のうちの一人が代表して名義人となり、売却手続きを進めるのが一般的です。
\数百万円の損をしないために！/
【大手6社に依頼可能】すまいValueで売却査定⇒
親の家を売却する最適なタイミングと判断基準
「親の家、いつ売るのが一番良いのだろうか？」これは、多くの方が抱える非常に重要な悩みです。
売却のタイミングを一つ間違えるだけで、手元に残る金額が数百万円単位で変わってしまうことも珍しくありません。
最適なタイミングを見極める上で最も重要な判断基準となるのが、「税金」です。
特に、売却益にかかる「譲渡所得税」と、遺産を相続する際にかかる「相続税」の2つを総合的に考慮することが、賢い売却計画の第一歩となります。
また、税金の問題だけでなく、空き家のまま放置することのリスクも無視できません。
ここでは、それぞれの状況を詳しく解説し、ご自身の家族にとって最適なタイミングを見つけるためのポイントを解説します。
「空き家」のまま放置するリスク
親が施設に入居したり、亡くなったりして実家が空き家になった場合、「とりあえずそのままにしておこう」と考える方もいるかもしれません。
しかし、空き家を放置することは、経済的にも物理的にも多くのリスクを伴います。
老朽化と資産価値の低下
家は人が住まなくなるだけで、驚くほど早く劣化が進みます。定期的な換気が行われないことで湿気がこもり、壁や床にカビが発生しやすくなります。
また、水道管の錆や、雨漏り、害虫・害獣の発生など、様々な問題が起こり、建物の資産価値はどんどん下がっていきます。
いざ売却しようと思った時には、大規模なリフォームや修繕が必要になり、想定外の出費につながるケースも少なくありません。
所有し続けるだけでかかる維持管理費用
空き家であっても、所有している限りコストは発生し続けます。
毎年課税される固定資産税・都市計画税はもちろんのこと、庭があれば草木の手入れが必要ですし、火災保険料もかかります。
遠方に住んでいる場合は、定期的に実家の様子を見に行くための交通費も負担になります。
これらの費用は年間にすると決して無視できない金額となり、長期間にわたってじわじわと家計を圧迫します。
税金が最大6倍になる「特定空き家」のリスク
特に注意したいのが「特定空き家」に指定されるリスクです。
倒壊の危険性がある、衛生上有害であるなど、放置することが不適切だと自治体に判断された空き家は「特定空き家」に指定されます。
これに指定されると、最大のデメリットとして、固定資産税の優遇措置である「住宅用地の特例」が適用されなくなります。
その結果、土地にかかる固定資産税が最大で6倍、都市計画税が最大で3倍にまで跳ね上がってしまうのです。
さらに、自治体からの改善命令に従わない場合は、過料が科されたり、最終的には行政代執行によって強制的に解体され、その費用を請求されたりする可能性もあります。
生前売却（相続前）が有利になるケースとメリット
親が元気で、意思能力もはっきりしているうちに売却を進める「生前売却」は、手続きがシンプルであることに加え、税金面や資金活用の面で大きなメリットがあります。
親の意思で売却資金を自由に活用できる
生前売却の最大のメリットは、売却して得た資金を親自身の老後のために有効活用できる点です。
例えば、介護施設の入居一時金や月々の利用料に充てることで、子どもたちの経済的な負担を軽減し、親自身も安心して豊かなセカンドライフを送ることができます。
将来的にかかる介護費用や医療費の見通しが立つことは、家族全員にとって大きな安心材料となるでしょう。
最も節税効果が高い「マイホームの3,000万円特別控除」
税金面で最も強力なのが、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」です。
これは、親が住んでいる家（マイホーム）を売却した際に、売却益（譲渡所得）から最大3,000万円まで控除できるという制度です。
日本の多くの不動産売却では、この特例を使えば譲渡所得税がゼロになるケースがほとんどであり、非常に節税効果の高い制度です。
ただし、この特例には「親がその家に住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する」という非常に重要な期限が設けられています。
例えば、親が施設に入居して実家が空き家になった場合、この期限を過ぎてしまうと特例は使えなくなり、所有期間に応じて最大で約40%もの高額な譲渡所得税が課されるリスクがあります。
親が元気なうちに、早めに売却の検討を始めることが重要です。
相続後売却が有利になるケースと注意点
一方で、相続が発生した後に売却する方が有利になるケースもあります。
特に、相続財産全体が大きい場合に検討の価値があるでしょう。
相続税対策として不動産で所有するメリット
相続税を計算する際、現金の評価額は額面通り100%ですが、不動産の評価額は時価よりも低く算出されるのが一般的です。
土地は路線価（時価の約8割）、建物は固定資産税評価額（時価の約7割）を基準に評価されるため、現金で相続するよりも不動産のまま相続した方が、相続税の課税対象額を抑えられる可能性があります。
相続財産が多く、相続税の負担が大きくなりそうな場合は、この点を考慮する必要があります。
譲渡所得税を軽減する2つの特例の使い分け
相続後に売却する場合でも、譲渡所得税の負担を軽減できる特例が用意されています。
代表的なものが「被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除（空き家特例）」と「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（取得費加算の特例）」です。
この2つの特例は、原則としてどちらか一方しか選択できません。
どちらが有利になるかは、状況によって異なります。
- 「空き家特例」が有利なケース：売却益が3,000万円以下に収まる場合や、相続税を納めていない場合に有効です。
- 「取得費加算の特例」が有利なケース：高額な相続税を納付しており、かつ売却益も非常に大きい場合に有利になる可能性があります。納付した相続税額の一部を、不動産の取得費として上乗せできるため、課税対象となる売却益を圧縮できます。
どちらの特例を利用すべきかは専門的な判断が必要となるため、税理士などの専門家に相談し、シミュレーションを行った上で決定することをおすすめします。
親の家売却で知っておくべき税金と費用
親の家の売却を進める上で、避けて通れないのが税金と費用の問題です。
どのような種類の税金が、どのタイミングで、どのくらいかかるのかを事前に把握しておくことは、手元に残る資金を正確に見積もり、安心して取引を進めるために不可欠です。
特に、売却によって利益が出た場合に課される「譲渡所得税」は、特例制度を知っているかどうかで納税額が数百万円以上変わることもあります。
ここでは、売却プロセス全体で発生する可能性のある税金と費用について、解説していきます。
売却時にかかる税金（譲渡所得税、印紙税、登録免許税）
不動産の売却が成立した際や、その前段階の相続手続きで発生する税金です。
特に譲渡所得税は金額が大きくなる可能性があるため、仕組みを正しく理解しておきましょう。
最も重要な「譲渡所得税（所得税・住民税）」
譲渡所得税とは、不動産を売却して得られた利益（譲渡所得）に対して課される税金で、所得税と住民税を合わせた総称です。
単に売却価格そのものに課税されるわけではなく、あくまで「儲け」の部分が課税対象となります。
譲渡所得は以下の計算式で算出されます。
譲渡所得 = 売却価格 − (取得費 ＋ 譲渡費用)
- 取得費：親がその家を購入したときの代金や手数料など
- 譲渡費用：売却時にかかった仲介手数料や印紙税など
この譲渡所得に対して、不動産の所有期間に応じた税率がかけられます。
- 長期譲渡所得（所有期間が5年超）：税率 20.315%
- 短期譲渡所得（所有期間が5年以下）：税率 39.63%
親から相続した不動産の場合、所有期間は親が取得した日から計算されるため、多くは長期譲渡所得に該当します。
ここで最大の注意点が、取得費がわからないケースです。
親が家を購入した際の売買契約書などが見つからず、取得費を証明できない場合、税法上、売却価格の5%を「概算取得費」として計算することになります。
例えば、3,000万円で家が売れた場合、本来の取得費が2,000万円であれば課税対象は1,000万円以下ですが、取得費が不明だと概算取得費は150万円（3,000万円×5%）となり、課税対象が2,850万円にも膨れ上がります。
その結果、本来なら数百万円で済んだはずの税金が、1.5倍、2倍以上になる可能性も十分にあり得るのです。
親が元気なうちに、購入時の書類の保管場所を確認しておくことが、将来の大きな節税に繋がります。
契約や登記で必要な「印紙税」と「登録免許税」
- 印紙税：不動産の売買契約書を作成する際に課される税金です。契約書に収入印紙を貼付して納付します。税額は契約金額によって定められており、2027年3月31日までは軽減措置が適用されています。例えば、売却価格が1,000万円を超え5,000万円以下の場合は1万円となります。
- 登録免許税：親が亡くなった後の売却では、事前に相続人へ名義変更（相続登記）が必要です。この登記手続きを法務局で行う際に納めるのが登録免許税です。税額は、土地や建物の固定資産税評価額に対して0.4%の税率で計算されます。
相続時にかかる税金（相続税）
相続税は、亡くなった親の遺産総額が一定の金額（基礎控除額）を超える場合にのみ課税される税金です。
遺産総額が基礎控除額以下であれば、相続税の申告も納税も必要ありません。
基礎控除額の計算式は以下の通りです。
基礎控除額 = 3,000万円 ＋ (600万円 × 法定相続人の数)
例えば、相続人が子ども2人の場合は、3,000万円＋(600万円×2人)＝4,200万円が基礎控除額となります。
遺産の合計がこの金額内に収まれば、相続税はかかりません。
国税庁の統計によれば、実際に相続税が課税されるケースは全体の1割弱であり、多くの方は対象外となるのが実情です。
相続税の申告と納税が必要な場合は、相続の開始があったことを知った日の翌日から10ヶ月以内に行う必要があります。
譲渡所得税を大幅に軽減する特例を活用する
前述の通り、譲渡所得税は高額になりがちですが、一定の要件を満たすことで税負担を大幅に軽減できる特例制度が用意されています。
相続した親の家を売却する場合、主に2つの特例が利用できますが、原則として併用はできないため、どちらが有利になるか慎重に検討する必要があります。
①被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除（空き家特例）
これは、相続した空き家を売却した際に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる非常に強力な制度です。
譲渡所得が3,000万円以下であれば、この特例を使うことで譲渡所得税はゼロになります。
主な適用要件として、相続開始から3年が経過する日の属する年の12月31日までに売却すること、売却価格が1億円以下であること、昭和56年5月31日以前に建てられた家であること（耐震リフォームや取り壊しが必要な場合あり）などが定められています。
この特例の適用期間は、現在2027年12月31日まで延長されています。
②相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（取得費加算の特例）
こちらは、相続税を納付した人が利用できる特例です。
納付した相続税額の一部を、売却した不動産の取得費に上乗せすることができます。
取得費が増えることで、課税対象となる譲渡所得を圧縮できる仕組みです。
この特例を適用するには、相続開始のあった日の翌日から3年10ヶ月以内に売却する必要があります。
特に、相続税が高額で、かつ不動産の売却益も大きい場合には、①の3,000万円控除よりもこちらの特例を使った方が有利になる可能性があります。
どちらの特例がより節税効果が高いかは、納付した相続税額や不動産の取得費、売却価格などによって異なります。
有利不利の判定は複雑な計算を要するため、税理士などの専門家に相談し、シミュレーションをした上で最適な選択をすることが重要です。
\数百万円の損をしないために！/
【大手6社に依頼可能】すまいValueで売却査定⇒
相続後の親の家を売却する具体的な流れ
親が亡くなった後に家を売却する場合、そのプロセスは大きく「相続手続き」「売却活動」「税金の申告」という3つの段階に分かれます。
一つひとつのステップを着実に進めていくことが、スムーズな売却の鍵となります。
ここでは、相続開始から売却完了、そして納税までの具体的な流れを6つのステップに分けて解説します。
STEP1：遺言書の確認と遺産分割協議
相続が開始したら、まず最初に行うべきは「遺言書」の有無を確認することです。
もし親が法的に有効な遺言書を残していれば、原則としてその内容に従って遺産が分割されるため、相続人の間で協議する必要はありません。
遺言書がない場合や、遺言書で指定されていない財産がある場合は、相続人全員で「遺産分割協議」を開き、「誰が、どの財産を、どれくらいの割合で相続するか」を話し合って決めます。
この協議は相続人全員の参加と合意が必須であり、一人でも欠けていたり、反対していたりすると成立しません。
親の家を売却して現金で分けたい場合は、「換価分割」という方法を選択します。
これは不動産を売却して現金化し、その代金を相続割合に応じて分配する方法で、公平性が高いため相続トラブルを防ぎやすいというメリットがあります。
協議で合意した内容は、後のトラブル防止と手続きのために「遺産分割協議書」という正式な書面にまとめ、相続人全員が署名し、実印を押印します。
STEP2：相続登記（名義変更）で売却準備を整える
遺産分割協議で家の相続人が決まったら、次は法務局で「相続登記」を行い、家の名義を亡くなった親から相続人へと変更します。
この手続きを経なければ、法的に売主が存在しないことになり、売却活動を始めることはできません。
2024年4月1日から相続登記は義務化されており、不動産を相続したことを知った日から3年以内に申請しない場合、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。
売却の有無にかかわらず、速やかに行うべき重要な手続きです。
相続登記には、亡くなった親の出生から死亡までのすべての戸籍謄本、相続人全員の戸籍謄本、遺産分割協議書、固定資産評価証明書など、多くの書類が必要となります。
収集に手間と時間がかかるため、司法書士などの専門家に依頼するのが一般的です。
STEP3：不動産会社を選び査定を依頼する
相続登記が完了し、売却の準備が整ったら、不動産会社に査定を依頼します。
このとき、1社だけでなく、必ず3社から5社程度の複数の会社に依頼することが成功の秘訣です。
複数の会社から査定額を取り寄せることで、おおよその売却相場を客観的に把握できるだけでなく、各社の査定額の根拠や販売戦略を比較検討できます。
査定額は不動産会社によって数百万円もの差がつくことも珍しくありません。
高すぎる査定額には注意が必要ですが、安易に低い価格で売却してしまう失敗を防ぐためにも、比較は必須といえるでしょう。
また、担当者の対応や専門知識、人柄など、信頼して任せられるパートナーを見つける上でも重要なプロセスです。
STEP4：媒介契約を締結し売却活動を始める
査定結果や担当者の対応などを比較し、依頼する不動産会社を決めたら、「媒介契約」を締結します。
この契約には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があり、それぞれに特徴があるため、ご自身の状況に合わせて選択します。
契約後は、いよいよ本格的な売却活動がスタートします。
不動産会社が物件の広告を作成し、不動産情報サイトへの掲載やチラシの配布などを行って購入希望者を探します。
購入を検討している方から内覧の希望があれば、日程を調整して対応します。
内覧時の印象は売却の成否を大きく左右するため、事前に故人の遺品を整理し、家の中をきれいに清掃しておくことが非常に重要です。
STEP5：買主と売買契約を結び決済・引き渡しを行う
購入希望者が見つかり、価格や引き渡し条件の交渉がまとまったら、「売買契約」を締結します。
契約時には、買主から手付金（売買代金の5%〜10%程度）を受け取ります。
この際、特に注意すべきなのが「契約不適合責任」です。
これは、雨漏りやシロアリの害、主要な構造部分の欠陥など、契約書に記載のない不具合が後から見つかった場合に、売主が負う責任のことです。
トラブルを避けるためにも、事前に建物の状態を正直に不動産会社に伝え、把握している問題点はすべて契約書に明記しておくことが不可欠です。
契約から通常1ヶ月から2ヶ月後に、買主から売買代金の残金が支払われる「決済」と、物件の鍵や関連書類を渡す「引き渡し」が行われます。
当日は司法書士が立ち会い、所有権移転登記の手続きも同時に行われるため、安全に取引を完了させることができます。
STEP6：確定申告を行い納税を完了する
不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、売却した翌年に必ず「確定申告」を行い、譲渡所得税を納める必要があります。
ここで重要なのは、税金の特例を利用して納税額がゼロになった場合でも、確定申告自体は行わなければ特例が適用されないという点です。
例えば、「空き家の3,000万円特別控除」を利用して税金がかからなくなったとしても、申告を怠ると控除は認められず、後から多額の税金を請求されることになります。
確定申告の期間は、原則として売却した翌年の2月16日から3月15日までです。
\数百万円の損をしないために！/
【大手6社に依頼可能】すまいValueで売却査定⇒
確実に高く売るための売却方法と業者選びのコツ
親から受け継ぐ大切な家だからこそ、「できるだけ高く、そして安心して売却したい」と願うのは当然のことです。
売却の成否は、物件の状況やご自身の希望に合った「売却方法」を選択できるか、そして、そのプロセスを二人三脚で支えてくれる「不動産会社」をどう選ぶかに大きく左右されます。
「仲介」と「買取」の違いを理解する
不動産の売却方法には、大きく分けて「仲介」と「買取」の2種類があります。
それぞれのメリット・デメリットを正しく理解し、どちらが自分たちの状況に合っているのかを見極めることが、後悔しない売却への第一歩です。
一般的な市場価格での売却を目指す「仲介」
「仲介」とは、不動産会社が売主と買主の間に入り、広告活動などを行って広く購入希望者を探し、売買を成立させる方法です。
最も一般的な売却方法であり、次のような特徴があります。
- メリット：市場の相場価格に近い、あるいはそれ以上の高値で売れる可能性があります。購入希望者が複数現れれば、より有利な条件で売却できることも期待できます。
- デメリット：いつ、いくらで売れるかが確定していません。販売活動を開始してから売買契約に至るまで、平均で3ヶ月から半年程度の期間がかかり、物件によっては1年以上売れ残ってしまうリスクもあります。また、売却後は、契約書に記載のない不具合が見つかった場合に売主が責任を負う「契約不適合責任」が発生する可能性があります。
スピードと確実性を重視する「買取」
「買取」とは、不動産会社が直接、買主としてその物件を買い取る方法です。
不動産会社は買い取った物件にリフォームなどを施し、再販売することで利益を得ます。
- メリット：最大の利点は、売却までのスピードと確実性です。査定から現金化まで、最短で数日から1ヶ月程度と非常に短期間で完了します。相続税の納税期限が迫っている場合や、すぐにまとまった資金が必要な場合に非常に有効です。また、仲介手数料が不要で、多くの場合、契約不適合責任も免除されるため、売却後の心配がありません。家の中に遺品が多く残っている状態でも、そのまま引き取ってもらえるケースが多いのも特徴です。
- デメリット：不動産会社は再販時の利益やリフォーム費用などを見込むため、売却価格は仲介の市場価格と比べて2割から3割ほど安くなる傾向があります。
「仲介」と「買取」どちらを選ぶべきかの判断基準
どちらの方法が最適かは、売却する家の状態と、売主側が何を優先したいかによって異なります。
「仲介」での売却が向いているケース
築年数が15年以内、最寄り駅から徒歩10分圏内など、一般的に見て条件の良い物件は「仲介」に向いています。
家の状態が良く、立地にも恵まれていれば、多くの購入希望者が見込まれるため、時間をかけてでも高値での売却を目指す価値があります。
売却を急いでおらず、少しでも手元に多くのお金を残したいと考える場合に最適な選択肢です。
「買取」での売却が向いているケース
一方で、建物の老朽化が著しい、駅から遠いなど、仲介では買い手が見つかりにくいと思われる物件は「買取」が有力な選択肢となります。
また、「相続税の納税期限までに確実に現金化したい」「遠方に住んでいて内覧の対応などが難しい」「近所に知られずに売却を進めたい」といった、スピードや手間を省くことを優先したい場合にも適しています。
買取専門業者は、古い家や訳あり物件の再生ノウハウを持っているため、一般の買主が敬遠するような物件でも、そのままの状態で買い取ることができます。
親の家を少しでも高く売るための3つのコツ
主に「仲介」で高値売却を目指す場合、以下の3つのポイントを意識することが重要です。
必ず複数の不動産会社に査定を依頼する
売却を決めたら、まず複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。
1社だけの査定では、提示された金額が適正なのか判断できません。
3社から5社程度に依頼して査定額とその根拠を比較することで、売却相場を客観的に把握できます。
これにより、安売りしてしまうリスクを防ぎ、自社の利益のために安易に低い査定額を提示するような会社を見抜くことにも繋がります。
売却スケジュールには余裕を持つ
「早く売りたい」という焦りは、買い手側に見透かされると、価格交渉で不利な立場に立たされる原因になります。
不動産の売却には平均で3ヶ月から4ヶ月程度の時間がかかることを念頭に置き、時間に余裕を持ったスケジュールを組むことが大切です。
じっくりと構えることで、希望価格に近い条件で購入してくれる最適な買主を待つことができます。
取り壊して「更地」で売却することも検討する
特に建物が古く、価値が見込めない戸建ての場合は、家を解体して「更地」として売却した方が、結果的に高く売れることがあります。
買主は建物の解体費用を負担する必要がなく、自由に新しい家を建てられるため、土地としての魅力が高まるからです。
ただし、木造30坪の家で90万円から135万円程度の解体費用がかかるほか、更地にすると固定資産税の優遇措置が適用されなくなるデメリットもあるため、解体費用と売却価格の上昇分、税金の増額分を天秤にかけ、慎重に判断する必要があります。
失敗しない不動産会社選びの重要なポイント
親の家の売却は、相続や税金といった専門知識が不可欠な場面が多くあります。
単に家を売るだけでなく、複雑な手続きを総合的にサポートしてくれる、専門性の高い不動産会社を選ぶことが成功の鍵となります。
相続と売却を同時に進める連携体制があるか
相続登記は司法書士、税金の特例計算は税理士と、売却プロセスでは様々な専門家の力が必要になります。
これらの専門家とワンストップで連携できる体制を持つ不動産会社を選べば、手続きの窓口が一本化され、手間と時間を大幅に削減できます。
信頼できる専門家を自分で探す負担がなく、安心して任せることができます。
「買取サービス」に対応し、早期現金化の選択肢があるか
「まずは仲介で高く売れるか試したいが、もし売れなかった場合のことが不安」という方は少なくありません。
そうした場合に備え、一定期間売れなければ不動産会社が直接買い取ってくれる「買取保証」サービスや、そもそも「買取」に対応している会社を選ぶと安心です。
いざという時の選択肢があることで、精神的な余裕を持って売却活動に臨めます。
中古戸建ての売買や特に買取実績が豊富か
特に老朽化した家を売却する場合、その会社の買取実績は重要な判断材料です。
中古戸建て、特に古い家の買取実績が豊富な専門業者は、物件の価値を正しく評価するノウハウを持っています。
適切な査定額を提示してくれるだけでなく、売却までの手続きもスムーズに進むことが期待できます。
\数百万円の損をしないために！/
【大手6社に依頼可能】すまいValueで売却査定⇒
親の家売却に関するよくある疑問（Q&A）
親の家の売却は、普段あまり経験することのない手続きが多く、専門的な知識も必要となるため、多くの方が同じような疑問や不安を抱えています。
いざという時に慌てないためにも、事前に疑問点をクリアにしておくことが大切です。
Q. 亡くなった親名義のまま相続登記をしないで売却はできますか？
A. 原則として、亡くなった親名義のまま不動産を売却することはできません。
不動産の売買契約を締結できるのは、法務局の登記簿に所有者として記録されている本人だけです。
親が亡くなった時点で、その不動産は法的に売主が不在の状態になります。
そのため、売却活動を始める前に、必ずその不動産を相続した相続人へ名義を変更する「相続登記」の手続きを完了させる必要があります。
ただし、実務上は「相続登記と売却（所有権移転登記）を同時に進める」ことで、スムーズな取引を実現することが可能です。
これは、売買代金の決済・引き渡しの日に、司法書士が「親から相続人への相続登記」と「相続人から買主への所有権移転登記」の申請書類を、法務局へ連続して提出する方法です。
これにより、手続き上は相続人の名義になった期間がほとんどなく、実質的に親の名義から直接買主へ渡ったかのように取引を終えることができます。
しかし、これはあくまで登記申請上のテクニックであり、相続登記そのものが不要になるわけではありません。
この方法をとるには、売買契約の時点までには遺産分割協議を終え、相続登記に必要な書類がすべて揃っていることが前提となります。
Q. 共有名義の家を相続人の一人が勝手に売却できますか？
A. いいえ、相続人の一人が単独で勝手に売却することはできません。
親が亡くなり、遺産分割協議が完了するまでの間、その家は相続人全員の「共有財産」となります。
民法では、共有状態にある不動産全体を売却（処分）する場合、共有者全員の同意がなければならないと定められています。
したがって、相続人が複数いる場合は、一人でも売却に反対する人がいれば、その家を売ることはできません。
もし相続人の間で意見がまとまらない場合、相続トラブルに発展する大きな原因となります。
こうした事態を避けるためにも、遺産分割協議の段階でしっかりと話し合い、全員が納得できる結論を出すことが重要です。
不動産を売却してその代金を公平に分け合う「換価分割」は、こうしたトラブルを回避するための有効な手段です。
全員の合意のもと、代表となる相続人を一人決めてその人の名義に相続登記を行い、売却手続きを進めるのが一般的です。
理論上は自分の相続分（共有持分）だけを売却することも可能ですが、買い手を見つけるのは極めて難しく、価格も著しく低くなるため、現実的な解決策とは言えません。
Q. 売却代金を親の介護施設の費用に充当できますか？
A. はい、もちろん可能です。
これは、親が健在なうちに家を売却する（生前売却）ことの大きなメリットの一つです。
親の意思能力がはっきりしているうちに家を売却した場合、その売却代金は当然ながら所有者である親の財産となります。
その大切な資金を、親自身の将来のために有効活用することができます。
例えば、介護付き有料老人ホームなどの入居一時金や、月々の施設利用料、将来的に必要となるかもしれない医療費などに充てることで、経済的な見通しを立てやすくなります。
子どもたちが親の介護費用をすべて負担するのではなく、親自身の資産でまかなえることは、家族全員にとって精神的・経済的な安心感につながります。
先々まで続く可能性のある介護生活の資金計画を具体的に立てられる点は、生前売却を選択する非常に大きな動機となっています。
\数百万円の損をしないために！/
【大手6社に依頼可能】すまいValueで売却査定⇒
まとめ
この記事では親の家の売却について、状況別の手続きから税金、具体的な売却の流れまでを網羅的に解説してきました。
円滑に売却を進めるためには、まず「親の状況」に応じた正しいアプローチを理解することが最も重要です。
親が健在で意思能力があるか、意思能力がないのか、あるいはすでに亡くなっているのかによって、必要な手続きや法的な売主が全く異なることを再認識しておきましょう。
親の家を売却することは、家族の想い出を清算するようで寂しさを感じるかもしれません。
しかし同時に、それはご家族の将来設計のために資産を最適化するという、前向きな経済活動でもあります。
まずは第一歩として、信頼できる不動産会社に査定を依頼し、長年住んだ実家の客観的な価値を把握することから始めてみてはいかがでしょうか。
この記事が少しでも参考になれば嬉しいです。
コメント