「老後の生活資金に少し不安がある」
「月々の住宅ローン返済が苦しくなってきた」
「急な出費で、まとまったお金がすぐにでも必要…」
そんな悩みを抱えながらも、「長年住み慣れた愛着のある家だけは手放したくない」と考える方は少なくないでしょう。
そんなときの画期的な方法として、今「リースバック」が注目を集めています。
中でも、リアルエステートが提供する「おうちのリースバック」は、「どこよりも高額買取を目指す」という積極的な姿勢と、「最短5日」という驚異的なスピード決済を強みとして掲げており、資金調達を急ぐ人から注目されています。
そこでこの記事では、そんなリアルエステートのリースバックについて、サービスの仕組みや他社にはない独自の特徴、実際の利用者の声、そして気になる評判の真相まで深掘りして解説します。
ぜひ最後まで参考にしてみてくださいね。
本文に入る前に、不動産を少しでも高く売却したいと考えている人にとても重要な情報をお伝えします。
近年不動産の価値がどんどん上昇しているこのタイミングで売却をしようとしているとき、一番やってはいけないことは知っていますか？
それは、1社のみに売却価格の査定をしてもらうことです。
不動産には 決まった価値があるわけではありません。そのため、査定額に数十万円、場合によっては数百万円以上の違いが出てくることもザラにあるんです。
例えば下記を例にしてみましょう。
- A社の査定額：1500万円
- B社の査定額：1700万円
- C社の査定額：2000万円
もしここでA社のみに査定依頼をしてしまうとどうなるでしょうか。
「プロが言うことだから1500万円が妥当なんだろう」と思い込み売却を決断すると、500万円も損をしてしまうのです。
このような事態にならないためにも、できるだけ多くの会社に売却価格の査定を依頼することが高値売却への最重要事項となってきます。
「でも、適正価格を知るために査定依頼をしたいけど、一体いくつの会社に依頼すれば良いのかわからない・・・」
そう思ってしまいますよね。
理想は6社以上です。
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ぜひ多くの不動産会社を比較し、納得のいく不動産売却をしてくださいね！
それでは本文に入っていきましょう。
リアルエステートのリースバックとは
リアルエステートが提供する「おうちのリースバック」は、所有する不動産を活用して資金を調達しながら、現在の生活を維持できるサービスです。
一見複雑に思えるかもしれませんが、その仕組みは「売却」と「賃貸」という2つの契約を組み合わせたシンプルなものです。
ここでは、リースバックの基本的な仕組みから、リアルエステートのサービス概要、そして他の資金調達手段との違いまで解説します。
リースバックの基本的な仕組み（売却と賃貸借契約）
リースバックの核心は、自宅の「売買契約」と「賃貸借契約」を同時に結ぶ点にあります。
まず、利用者は所有する自宅をリアルエステートのようなリースバック事業者に売却します。
これにより、まとまった売却代金を一括で受け取ることができます。
そして同時に、売却したばかりの自宅について賃貸借契約を結び、以後は賃借人（借りる側）として毎月家賃を支払いながら住み続けるのです。
この仕組みにより、所有権は事業者に移転しますが、利用者は引っ越しをする必要がなく、慣れ親しんだご近所付き合いや生活環境を一切変えることなく暮らし続けることが可能です。
賃貸借契約には主に2つの種類があります。
- 普通借家契約：借主の権利が強く保護されており、貸主側から契約更新を拒絶するには「正当な事由」が必要です。そのため、借主が希望する限り、長期間安定して住み続けられる可能性が高い契約形態です。
- 定期借家契約：あらかじめ定められた契約期間が満了すると、更新されることなく契約が終了します。引き続き住むためには、貸主との合意のもとで再契約を結ぶ必要があります。リースバックでは、事業者が将来的な物件の再売却などを視野に入れるため、こちらの契約形態が採用されることが一般的です。
リアルエステートの場合も、多くは1年〜5年程度の定期借家契約となりますが、利用者の希望に応じて原則として更新も可能としており、長期的な居住への配慮が見られます。
リアルエステートのサービス概要と会社情報
株式会社リアルエステートが提供する「おうちのリースバック」は、「急な出費でお金が必要だけれど、愛着のある家は手放したくない」という切実な悩みに応えるために生まれました。
同社は2011年に設立され、不動産コンサルティングや開発・仕入れ事業などを通じて豊富な経験とノウハウを培ってきた総合不動産企業です。
その知見を活かし、近年リースバック事業に特に力を入れています。
会社の本社は大阪府大阪市中央区にあり、そのネットワークは北海道から沖縄まで全国47都道府県を網羅しています。
遠方にお住まいの方でも、Webや電話での相談を通じて、即日での査定や売却手続きを進めることが可能です。
資金調達手段としてのリースバックの位置づけ
リースバックは、単なる不動産売却とは異なり、「資産を活用した資金調達方法」という側面が強いのが特徴です。
最大の利点は、調達した資金の使い道が完全に自由であること。
例えば、以下のような多様なニーズに対応できます。
- 老後の生活費の補填
- 住宅ローンやその他借入金の一括返済
- 子どもや孫の教育資金、結婚資金の援助
- 事業資金や運転資金の確保
- 入院や介護にかかる費用の準備
- 生前の相続対策（不動産を現金化し、分割しやすくする）
よく比較される資金調達方法に「リバースモーゲージ」がありますが、両者には決定的な違いがあります。
リバースモーゲージは自宅を担保にお金を借りる「融資（借金）」であり、所有権は自分に残ります。
一方、リースバックは自宅を「売却」するため、借金を負うことはありません。
このため、新たな借り入れに抵抗がある方や、融資の審査が通りにくい高齢者の方々にとって、リースバックは特に有効な選択肢となり得るのです。
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リアルエステートのリースバックが選ばれる理由と特徴
数あるリースバック会社の中から、なぜリアルエステートが選ばれるのでしょうか。
そこには、他社にはない独自の強みと、利用者の立場に立ったきめ細やかなサービス体制があります。
ここでは、リアルエステートが提供するリースバックの5つの際立った特徴について、一つひとつ掘り下げていきます。
どこよりも高額買取を目指す姿勢
リアルエステートが最も強く打ち出しているのが、「どこよりも高額買取を目指す」という方針です。
リースバックの利用を検討する方にとって、売却価格は最も重要な要素の一つ。同社は、利用者が少しでも多くの資金を手にできるよう、積極的な価格提示を公言しています。
この高額買取を支えているのが、同社の「直接買取」というスタイルです。
一般的な不動産仲介では、不動産会社が買主を探し、売買が成立すると仲介手数料が発生します。
しかし、リアルエステートは自社で直接物件を買い取るため、仲介手数料がかかりません。
その分を買取価格に上乗せすることが可能となり、結果として利用者にとって有利な条件を提示しやすくなるのです。
また、同社は不動産活用や資金調達に関する豊富なノウハウを有しており、物件の表面的な価値だけでなく、将来的な活用法まで見据えた多角的な査定を行います。
この専門的な視点こそが、他社よりも一歩踏み込んだ価格提示を可能にする源泉となっています。
他社で断られた物件（再建築不可・築古物件など）も積極買取
リアルエステートのもう一つの大きな強みは、一般の不動産市場では敬遠されがちな、いわゆる「訳あり物件」も積極的に買取対象としている点です。
他の不動産会社やリースバック業者に相談して、「うちでは扱えません」と断られてしまった方でも、リアルエステートなら解決の道が開けるかもしれません。
具体的には、以下のような物件でも査定・買取を検討してくれます。
- 市街化調整区域内にある物件
- 建築基準法の問題で再建築ができない物件
- 築年数がかなり経過した古い家屋（築古物件）
- 共有名義など権利関係が複雑な物件
- 確認済証がなく違法建築の可能性がある物件
通常、こうした物件は資産価値が低いと見なされ、買い手を見つけるのが非常に困難です。
しかし、リアルエステートは長年の不動産事業で培った再生ノウハウを活かし、自社で価値を高めて再活用する力を持っています。
そのため、他社が買取をためらうような物件でも、適正な価格を付けて買い取ることができるのです。
実際に、市場価格が400万円程度の低価格物件で他社が買取を断ったケースでも、200万円から300万円での買取実績があり、諦めかけていた方にとって大きな選択肢となっています。
最短5日でのスピード決済が可能
「とにかく急いで現金が必要」という切迫した状況において、リアルエSTEートの迅速な対応力は絶大なメリットとなります。
同社のリースバックは、申し込みから最短5日で売買代金の決済が完了します。
一般的な不動産売却では、買主探しから契約、ローン審査などを経て、現金化までに数ヶ月かかるのが普通です。
他のリースバック業者でも、通常は2週間から1ヶ月程度を要します。
これらと比較すると、「最短5日」というスピードがいかに驚異的であるかが分かります。
このスピード決済は、買主を探す必要のない直接買取であることに加え、社内の審査プロセスが効率化されているからこそ実現できるものです。
事業資金のショート、予期せぬ医療費の発生、住宅ローンの返済期限の到来など、一刻を争う資金ニーズに対して、リアルエステートは非常に頼れる存在となるでしょう。
柔軟な家賃設定と無理のない金額提示
リースバックを利用する上で、買取価格と同じくらい重要なのが、売却後に支払う「家賃」です。
いくら高値で売却できても、その後の家賃負担が重すぎて生活が立ち行かなくなってしまっては意味がありません。
リアルエステートでは、単に相場や利回りで機械的に家賃を決めるのではなく、利用者の経済状況やライフプランを丁寧にヒアリングし、無理なく支払い続けられる家賃設定を一緒に考えていくことを重視しています。
例えば、「買取価格は少し下がっても構わないので、月々の家賃をできるだけ抑えたい」といった個別の要望にも柔軟に対応。
売却によって得られる一時的な資金と、その後の継続的な家賃負担のバランスを最適化し、利用者が安心して生活を再建できるようなプランを提案してくれます。
専門家ネットワークによる総合的なサポート
リースバック契約は、不動産売買と賃貸借が絡む複雑な法律行為であり、税金や登記など専門的な知識が不可欠です。
個人で全てを理解し、手続きを進めるのは容易ではありません。
リアルエステートは、弁護士、税理士、司法書士といった各分野のプロフェッショナルと強固なネットワークを築いています。
これにより、単なる不動産の売買手続きに留まらない、総合的なサポートを提供することが可能です。
例えば、相続が絡んで親族間で意見がまとまらないケース、住宅ローン以外の債務整理も同時に進めたいケースなど、複雑な問題を抱えている場合でも、専門家と連携して最適な解決策を探ってくれます。
リースバックの利用が難しいと判断された場合でも、任意売却など他の選択肢も含めて、問題解決まで親身に支援してくれる体制は、利用者にとって大きな安心材料となるでしょう。
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リアルエステートの評判・口コミを分析
サービスの利用を検討する上で、最も気になるのが実際に利用した人々の「生の声」です。
リアルエステートのリースバックは、多くの利用者から高い評価を得ている一方で、インターネット上では不安を煽るようなキーワードも見受けられます。
ここでは、良い口コミとネガティブな評判の両方を公平に分析していきます。
実際の利用者による良い口コミ・成功事例
リアルエステートの公式サイトには、リースバックを利用して経済的な悩みを解決し、新たな生活のスタートを切った方々の喜びの声が多数掲載されています。
- 住宅ローン完済と生活のゆとりを実現したケース：コロナ禍で収入が減少し、住宅ローンの返済が重荷になっていた60代の男性は、リアルエステートのリースバックを利用。売却代金でローン残債を一括返済できたことで、月々の返済負担から解放されました。「完済まであと何年かかるのかという不安がなくなり、毎日が充実している」という言葉からは、精神的な安堵感が伝わってきます。
- 子どもの学費や複数のローン負担を軽減したケース：大学生の子ども2人の学費と複数のローン返済で家計が圧迫されていた50代の男性の事例では、リースバックによって月々の支出が大幅に削減。「思っていたよりも高く売れたおかげで家賃も苦にならず、生活にゆとりができた」と語っており、リアルエステートの高価買取方針が、利用者の生活再建に直接貢献していることがうかがえます。
- 老後資金を確保し、充実したシニアライフを送るケース：年金だけでは将来の生活に不安を感じていた60代後半の男性は、リースバックでまとまった資金を確保。「思い出の詰まった家で暮らしながら、趣味や旅行を楽しめるようになった」という声は、リースバックが単なる資金調達だけでなく、生活の質（QOL）の向上にも繋がることを示しています。
- スムーズな相続対策を実現したケース：夫に先立たれ、子どもたちへの相続を心配していた70代の女性は、不動産を現金化することで将来の相続手続きを簡素化。「難しい手続きもなく簡単に売却でき、介護が必要になった時の資金も確保できた」と、将来への不安を一度に解消できたことに感謝しています。
これらの成功事例は、リアルエステートが利用者の個別の事情を丁寧にヒアリングし、最適な解決策を提案していることの証左と言えるでしょう。
「悪質」「やばい」といったネガティブな口コミの検証
リアルエステートについて検索すると、「悪質」や「やばい」といったキーワードが関連表示されることがあり、不安に感じる方もいるかもしれません。
しかし、これらのキーワードの背景を冷静に分析する必要があります。
まず理解すべきは、インターネットの特性として、ポジティブな情報よりもネガティブな情報の方が注目を集めやすく、拡散されやすいという傾向があることです。
一つの不満の声が、多くの満足の声よりも目立ってしまうことは少なくありません。
また、これらのネガティブなキーワードは、リアルエステートという会社自体が悪質であるという事実を示すものではなく、リースバックというサービスの仕組みに対する誤解や期待とのズレから生じている可能性が考えられます。
例えば、リースバックでは買取価格が市場価格の7〜9割程度になるのが一般的ですが、この事実を知らずに査定を受け、「相場より安く買い叩かれた」と感じた人が「悪質」という言葉を使ったのかもしれません。
重要なのは、具体的な被害報告や行政指導といった客観的な事実が見当たらないという点です。
ネット上の抽象的なキーワードに惑わされず、企業の姿勢や具体的なサービス内容で判断することが賢明です。
リースバックのメリットと活用できる悩み
リースバックは、単に不動産を売却する手段ではなく、様々な悩みを解決に導く可能性を秘めた金融ソリューションです。
なぜ多くの人がこの仕組みに注目するのか、その具体的なメリットを一つひとつ掘り下げていきましょう。
まとまった資金をすぐに調達できる（使途は自由）
リースバックを利用する最大の動機の一つが、迅速かつまとまった資金調達が可能である点です。
自宅を売却することで、その評価額に応じた現金を一括で手にすることができます。
特にリアルエステートの場合は、最短5日という驚異的なスピードで現金化できるため、緊急性の高い資金ニーズに的確に応えられます。
さらに重要なのが、調達した資金の使い道に一切の制限がないことです。
銀行からの融資では事業目的や教育目的など使途が限定されることが多いですが、リースバックで得た資金は完全に自由です。
- 老後の生活資金として、ゆとりのあるセカンドライフを送る
- 住宅ローンの残債を一括で返済し、月々の負担から解放される
- 事業の運転資金や新規設備投資に充てる
- 子どもや孫の教育資金や結婚祝いとして援助する
- 急な病気や介護に備えるための医療費を確保する
このように、人生のあらゆる局面で必要となる資金に柔軟に対応できるのが、リースバックの大きな強みです。
住み慣れた環境を維持できる
リースバックが「売却」でありながら多くの人に選ばれる最大の理由は、売却後もそのまま同じ家に住み続けられる点にあります。
新しい家を探したり、荷造りをしたり、数々の住所変更手続きに追われたりといった、引っ越しに伴う物理的・精神的・金銭的な負担が一切かかりません。
このメリットは、特に環境の変化が大きなストレスとなりがちな高齢者の方や、学区を変えたくないお子様がいるご家庭にとって計り知れない価値があります。
- 長年築いてきたご近所付き合い
- かかりつけの病院や行きつけのスーパー
- 慣れ親しんだ通勤・通学ルート
- お子様の学校や友人関係
これらすべてを維持したまま、経済的な問題だけを切り離して解決できるのです。
思い出の詰まった我が家での生活を継続できる安心感は、何物にも代えがたいメリットと言えるでしょう。
周囲に知られず売却できる（プライバシー保護）
経済的な事情は非常にデリケートな問題であり、「自宅を売却したことを近所の人に知られたくない」と考えるのは自然なことです。
リースバックは、こうしたプライバシー保護の観点からも非常に優れた仕組みです。
通常の不動産仲介による売却では、販売活動のために物件情報がインターネット広告やチラシに掲載され、不特定多数の人が内覧に訪れます。
そのため、ご近所に売却の事実が知れ渡ってしまう可能性が極めて高くなります。
一方、リースバックはリアルエステートのような不動産会社との直接取引です。
物件情報が公開されることはなく、内覧もありません。
さらに、引っ越しを伴わないため、外から見た生活に何の変化も生じません。
これにより、周囲に経済状況を悟られることなく、静かに手続きを進めることが可能です。
固定資産税や維持費の負担がなくなる
不動産を所有している限り、継続的に発生するのが税金と維持管理費用です。
リースバックを利用すると、自宅の所有権がリースバック事業者に移転するため、これらの負担から完全に解放されます。
- 固定資産税・都市計画税：毎年課税されるこれらの税金の納税義務がなくなります。
- 維持管理費用：マンションであれば管理費や修繕積立金、戸建てであれば外壁塗装や屋根の修理、給湯器の交換といった、経年劣化に伴う突発的で高額な修繕費用の心配も不要になります。これらの費用はすべて新しい所有者である事業者が負担します。
これらの継続的な支出がなくなることで、毎月のキャッシュフローが安定し、より計画的な家計管理が可能になります。
将来的に自宅を買い戻す機会がある
リースバックは一度売却したら終わり、というわけではありません。
契約内容によっては、将来的に売却した自宅を再び自分のものにする「買い戻し」の選択肢を残すことができます。
これは、契約時に「買い戻し特約」などを盛り込むことで可能になります。
例えば、事業資金のために一時的にリースバックを利用したものの、その後事業が軌道に乗り、経済的に余裕ができた際に自宅を買い戻す、といった活用法が考えられます。
ただし、買い戻し価格は一般的に売却価格よりも高くなる（売却価格の1.1倍〜1.3倍程度が目安）傾向があるため、注意が必要です。
買い戻しの可能性がある場合は、契約時にその条件（買い戻しができる期間や価格など）を明確にし、契約書にしっかりと明記してもらうことが極めて重要です。
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リースバックのデメリットと契約時の注意点
リースバックは多くのメリットを持つ一方で、その仕組み上、どうしても避けられないデメリットや注意すべき点が存在します。
これらを契約前に正しく理解しておくことは、後々のトラブルを防ぎ、「こんなはずではなかった」という後悔をしないために極めて重要です。
買取価格が市場価格より低い傾向がある
リースバックを検討する上で、最初に理解しておくべき最も重要な点が、買取価格は一般的な仲介で売却した場合の市場価格よりも低くなる傾向がある、ということです。
一般的には、市場価格の70％〜90%程度が買取価格の目安とされています。
この価格差が生まれる理由は、リースバック事業者のビジネスモデルにあります。
事業者は、物件を買い取った後、賃貸物件として運用し、最終的には再売却することで利益を得ます。
そのため、買取価格には以下の要素が織り込まれます。
- 将来の物件価値の下落リスク
- 固定資産税や修繕費などの維持管理コスト
- 賃貸経営における事業利益
つまり、事業者のリスクやコスト、利益分が差し引かれるため、市場価格そのもので買い取ることは構造的に難しいのです。
この点は、「最短5日で現金化できる」「仲介手数料が不要」「住み続けられる」といったメリットとのトレードオフと考える必要があります。
価格に納得できない場合は、複数の業者から査定を取り、条件を比較検討することが不可欠です。
新たな家賃負担が発生する
リースバックを利用すると、住宅ローンの返済からは解放されますが、代わりに毎月の家賃を支払い続ける義務が発生します。
この家賃設定が、リースバックの満足度を大きく左右するポイントです。
リースバックにおける家賃は、周辺の賃貸物件の家賃相場と全く同じ基準で決まるわけではありません。
多くの場合、「買取価格」を基準に、事業者の期待する利回り（年間収益率）を乗じて算出されます。
計算式は「月々の家賃＝（買取価格 × 期待利回り）÷ 12ヶ月」が基本となります。
事業者の期待利回りには、固定資産税や将来の修繕費、そして事業者の利益が含まれるため、結果的に周辺の家賃相場よりも割高な設定になるケースが少なくありません。
契約前には、提示された家賃が長期的に見て払い続けられる金額なのかを冷静にシミュレーションすることが重要です。
また、契約書に家賃の値上げに関する条項がないかどうかも、必ず確認しましょう。
契約期間終了時や滞納による退去リスク
「住み続けられる」というリースバック最大のメリットも、無条件で永久に保証されるわけではない点に注意が必要です。
リースバックの賃貸借契約は、多くの場合、契約期間が2〜3年程度の「定期借家契約」が採用されます。
定期借家契約は、契約期間が満了すると自動的に更新される「普通借家契約」とは異なり、期間満了をもって一度契約が終了します。
その後も住み続けるには、貸主（リースバック事業者）と借主（利用者）の双方が合意の上で「再契約」を結ぶ必要があります。
もし事業者が経営方針の変更などを理由に再契約を拒否すれば、利用者は退去せざるを得ません。
また、当然ながら家賃を3ヶ月以上滞納してしまった場合にも、契約を解除され、退去を求められることになります。
さらに、万が一リースバック事業者が倒産したり、所有する物件を第三者に売却（転売）したりした場合、新しい所有者との間で契約条件が変更され、結果的に退去が必要になるリスクもゼロではありません。
所有権を失うことによる制限
リースバック契約が成立した時点で、自宅の所有権は完全にリースバック事業者へ移転します。
これにより、これまで「所有者」として持っていた様々な権利を失うことになります。
最も大きな制限は、リフォームや増改築が自由にできなくなることです。
たとえ自己負担であっても、壁紙の張り替えや間取りの変更、高齢化に伴う手すりの設置など、物件に手を加える際には、所有者である事業者の許可が必要になります。
また、不動産は自身の資産ではなくなるため、将来、子どもに家を相続財産として残すことはできなくなります。
リースバックはあくまで現在の資金問題を解決するための手段であり、その対価として資産を手放すという側面を十分に理解しておく必要があります。
リースバックとリバースモーゲージ・任意売却との違い
自宅を活用して資金を調達する方法は、リースバックだけではありません。
特に「リバースモーゲージ」や「任意売却」は、リースバックと比較検討されることが多い選択肢です。
しかし、これらは根本的な仕組みや目的、利用できる条件が大きく異なります。
それぞれの違いを正確に理解し、ご自身の状況に最も適した方法はどれかを見極めることが重要です。
リースバックは「売却」でリバースモーゲージは「融資」
リースバックとリバースモーゲージは、「自宅に住み続けながら資金を得られる」という点で共通していますが、その法的な性質は全くの別物です。
この違いを理解することが、両者を比較する上での第一歩となります。
- リースバック：自宅を不動産会社に「売却」する契約です。契約が成立した時点で所有権が相手方に移転し、売却代金が一括で支払われます。その後は、賃貸借契約を結び、家賃を払いながら住み続けることになります。本質は「不動産売買」であるため、借金ではありません。
- リバースモーゲージ：自宅を「担保」にして、金融機関からお金を借りる「融資（ローン）」の一種です。所有権は自分に残ったままで、契約者が亡くなった際に自宅を売却するなどして、借入金を一括で返済する仕組みです。毎月の返済は利息のみの場合が多く、借入金は生存中は返済不要という特徴があります。
この根本的な違いから、利用条件にも差が生まれます。
| 項目 | リースバック | リバースモーゲージ |
| 法的性質 | 不動産売買 | 金融商品（融資・ローン） |
| 所有権 | 事業者に移転する | 移転しない（本人名義のまま） |
| 年齢制限 | 原則なし | 多くの商品で55歳以上などの制限あり |
| 資金使途 | 原則自由 | 事業性資金は不可など、制限がある場合が多い |
| 契約者死亡後 | 賃貸契約が終了（相続人は住めない） | 自宅を売却して一括返済（相続人が現金で返済すれば相続可能） |
| 固定資産税 | 支払義務がなくなる | 支払い続ける必要がある |
借金を負うことに抵抗がある方や、年齢制限でリバースモーゲージを利用できない方、事業資金など使途の自由度を求める方にとっては、リースバックがより適した選択肢となるでしょう。
住宅ローン残債がある場合の選択肢（任意売却との関係）
リースバックを利用するための大原則は、「売却代金で住宅ローンを完済できる」ことです。
住宅ローンには金融機関の抵当権が設定されているため、ローンを完済して抵当権を抹消しなければ、そもそも売却ができません。
これを「アンダーローン（物件の売却価格 ＞ ローン残債）」の状態と言います。
では、物件の価値以上に住宅ローンが残っている「オーバーローン（物件の売却価格 ＜ ローン残債）」の場合は、諦めるしかないのでしょうか。
ここで選択肢として浮上するのが「任意売却」との組み合わせです。
任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になり、滞納してしまった場合に、競売にかけられるのを避けるため、金融機関（債権者）の合意を得て、市場価格に近い価格で不動産を売却する方法です。
この任意売却の買主としてリースバック事業者を立てることで、オーバーローンの状態でもリースバックが実現できる可能性があります。
流れとしては、まず金融機関と交渉し、任意売却の許可を得ます。
その後、リースバック事業者と売買契約を結び、売却代金をローンの返済に充てます。
残ってしまった債務については、金融機関と交渉し、無理のない範囲で分割返済していくことになります。
この方法は、債務整理や金融機関との交渉など、非常に専門的な知識と交渉力が必要となるため、任意売却とリースバックの両方に精通した専門家（不動産会社や弁護士など）のサポートが不可欠です。
住宅ローンを滞納してしまい、家を手放さなければならないかもしれない、と追い詰められた状況でも、専門家へ相談することで、住み慣れた家を守れる道が開けるかもしれないのです。
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リアルエステートのリースバック利用の流れ
実際にリアルエステートのリースバックを利用する場合、どのようなステップを踏んで進んでいくのでしょうか。
ここでは、最初の問い合わせから契約、そして現金化までの具体的な流れを3つのステップに分けて解説します。
お問い合わせ・面談（無料相談・査定依頼）
すべての始まりは、利用者からの問い合わせです。
リアルエステートでは、公式サイトの専用フォームまたは電話で相談を受け付けています。この最初のステップは、もちろん無料です。
問い合わせの際には、まず物件の所在地や種類（戸建てかマンションか）、築年数といった基本的な情報を伝えます。
それに加えて、「なぜリースバックを検討しているのか」「いくらくらいの資金が必要か」「いつまでに現金が必要か」といった、ご自身の状況や希望を正直に伝えることが大切です。
受け付けた情報をもとに、専門のコンシェルジュがより詳しい内容をヒアリングします。
この段階で、不安に思っていることや疑問点を遠慮なく質問しましょう。
例えば、「こんな古い家でも大丈夫か」「住宅ローンが残っているが利用できるか」といった具体的な相談にも、丁寧に対応してくれます。
このヒアリング内容と物件情報から、まずは机上での簡易査定が行われ、買取価格と想定される家賃の概算が提示されます。
リアルエステートの場合、この回答までのスピードが非常に速く、最短で問い合わせ当日に概算を知ることも可能です。
物件の査定・条件提示
簡易査定の内容に納得し、さらに話を進めたいとなれば、次のステップは専門スタッフによる現地調査を含む本査定です。
スタッフが実際に物件を訪問し、建物の状態、日当たり、周辺環境などを細かくチェックします。
同時に、法務局で登記情報を確認したり、役所で都市計画法などの規制を調査したりと、多角的な視点から物件の価値を正確に評価します。
これらの調査結果と、最新の市場相場データなどを総合的に分析し、最終的な「買取価格」と「家賃（賃料）」が正式に提示されます。
この条件提示の場面は、利用者にとって最も重要な局面です。
提示された金額に疑問があれば、その根拠を説明してもらいましょう。
リアルエステートの強みは、この条件交渉において柔軟な対応を心がけている点です。
例えば、「買取価格は少し下がってもいいので、月々の家賃をもう少し抑えたい」といった要望があれば、利用者の経済状況を考慮して再調整を検討してくれます。
すべての条件に双方が納得するまで、しっかりとコミュニケーションを取ることが、後悔のない契約への鍵となります。
契約締結・売買代金の受け取り（最短5日で現金化）
提示された買取価格、家賃、その他の契約条件にすべて合意できれば、いよいよ契約手続きに進みます。
リースバック契約では、「不動産売買契約」と「賃貸借契約」という2つの重要な契約を同時に締結します。
契約内容については、宅地建物取引士から重要事項説明がなされます。
契約期間、家賃、買い戻しに関する特約など、少しでも不明な点があれば、署名・捺印する前に必ず確認し、理解することが不可欠です。
契約が無事に完了すると、売買代金の決済が行われます。
リアルエステートでは、この契約から決済までの期間が非常に短く、最短5日で指定の口座に売買代金全額が一括で振り込まれます。
住宅ローンが残っている場合は、この売却代金を使って金融機関に一括返済し、抵当権を抹消する手続きを行います。
その後、法務局で所有権移転登記が行われ、正式に物件の所有権がリアルエステートに移ります。
これですべての手続きは完了です。
あなたは賃借人として、これまでと何も変わらない我が家での新しい生活をスタートさせることになります。
リースバックに関するよくある質問（Q&A）
リースバックを具体的に検討し始めると、様々な疑問や不安が湧いてくるものです。
ここでは、リアルエステートのリースバックに関して特に多く寄せられる質問について、Q&A形式でまとめました。
Q. 住宅ローンが残っていてもリースバックを利用できますか？
A. はい、住宅ローンの残債がある状態でも、リースバックのサービスを利用することは可能です。
実際に、住宅ローン返済の負担軽減を目的としてリースバックを活用される方は非常に多くいらっしゃいます。
ただし、利用には一つ重要な条件があります。
それは、「リースバックによる売却代金で、住宅ローンの残額をすべて完済できること」です。
住宅ローンを組むと、金融機関は不動産に「抵当権」という権利を設定します。
これは、万が一返済が滞った場合に、その不動産を売却して貸したお金を回収するための担保です。
不動産を売却するには、この抵当権を抹消する必要があり、そのためにはローンを完済しなければなりません。
したがって、売却価格がローン残高を上回る「アンダーローン」の状態であることが原則となります。
ご自身のローン残高と、おおよその物件価値を把握した上で相談すると話がスムーズに進みます。
リアルエステートでは、ローンの残額や物件の評価額によって利用できるかどうかが変わってきますので、「自分の場合はどうだろう？」と悩まれたら、まずは無料相談で問い合わせてみることをおすすめします。
Q. 家賃（賃料）はどのように決まるのですか？
A. リースバック後の家賃は、物件の買取価格やその地域の家賃相場、そしてリースバック事業者が設定する「期待利回り」を基準に総合的に決定されます。
基本的な計算式は「月々の賃料＝（買取価格 × 期待利回り）÷ 12ヶ月」となります。
この「期待利回り」とは、事業者がその物件を所有・運用することで見込める年間の収益率のことで、固定資産税や将来の修繕費、管理コスト、そして事業者の利益などが含まれています。
そのため、周辺にある同じような賃貸物件の家賃相場と比べると、若干割高になる傾向があります。
しかし、リアルエステートでは、単に計算式に当てはめるだけでなく、利用者の返済能力やライフプランを十分に考慮し、無理なく支払い続けられる家賃額を提案することを重視しています。
利用者との話し合いの中で、「買取価格は少し低くなっても良いので、月々の家賃を抑えたい」といった調整も可能です。
買取価格と家賃はセットで考えるべき重要な要素ですので、提示された条件について納得がいくまで話し合いましょう。
Q. 高齢ですが年齢制限はありますか？
A. いいえ、リアルエステートのリースバックに年齢制限は一切ありません。
高齢であることを理由に契約をお断りすることはないと明言しています。
これは、リースバックが金融機関からの「融資（ローン）」ではなく、あくまで「不動産売買契約」であるためです。
リバースモーゲージのような融資商品の場合、契約者の年齢や収入、返済能力が厳しく審査されますが、リースバックは物件の価値が評価の主軸となります。
そのため、ご高齢の方や年金収入のみで生活されている方でも、問題なく利用することが可能です。
実際にリアルエステートのサービスを利用されているお客様は、50代から70代の方々が中心となっており、シニア世代の資金調達手段として豊富な実績があります。
老後の生活資金確保や相続対策など、高齢期ならではのお悩みを解決する手段として、安心して相談することができます。
Q. 将来的に買い戻し（再購入）は可能ですか？
A. はい、契約内容や事業者との交渉次第で、一度売却した自宅を将来的に買い戻す（再購入する）ことは可能です。
ただし、買い戻しの権利が自動的に付与されるわけではありません。
将来的な買い戻しを希望する場合は、最初のリースバック契約を結ぶ際に、その条件を明確に定めた「買い戻し特約」や「売買予約」といった条項を契約書に盛り込んでもらうことが不可欠です。
契約書には、最低でも以下の2点を明記してもらう必要があります。
- 買い戻しが可能な期間（例：契約から5年以内など）
- 買い戻し時の価格
買い戻し価格は、一般的に売却した時の価格の1.1倍から1.3倍程度が目安とされています。
これは、売却価格に加えて、事業者がそれまで負担した経費や一定の利益が上乗せされるためです。
将来的に買い戻しを視野に入れているのであれば、最初の相談の段階でその意思をはっきりと伝え、契約内容を慎重に確認することが極めて重要になります。
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まとめ
この記事では、株式会社リアルエステートが提供する「おうちのリースバック」について、その仕組みから評判、メリット・デメリットまでを多角的に解説してきました。
リアルエステートのサービスは、資金調達における有効な選択肢の一つであり、特に他社では取り扱いが難しい市街化調整区域や再建築不可といった物件にも対応できる買取力、最短5日で現金化できる圧倒的なスピード、そして弁護士や税理士といった専門家と連携した総合的なサポート体制は、他社にはない大きな強みと言えるでしょう。
リースバックで後悔しないための最大の秘訣は、決して一社のみの提案で即決しないことです。
必ず複数の事業者から査定を取り、「売却価格」「家賃」「買い戻し条件」の3点をセットで比較検討してください。
その上で、ご自身のライフプランに真摯に寄り添ってくれる、信頼できるパートナーを選ぶことが成功への鍵となります。
ぜひこの記事も参考に、納得のいく選択をしてくださいね。
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