ムゲンエステートでの不動産売却を検討しているものの、
「買取と仲介は何が違うのか」
「自分の物件は本当に売れるのか」
「評判や口コミは信頼できるのか」
と不安や疑問を感じている人もいるのではないでしょうか。
不動産売却は金額が大きく、人生の節目と重なることも多いため、会社選びや売却方法を間違えると後悔につながりやすい取引です。
特にムゲンエステートは買取再販を主力とする特徴的な不動産会社であるため、一般的な仲介会社と同じ感覚で判断すると、想定と違う結果になることもあります。
この記事では、ムゲンエステートの不動産売却について、売却方法の違い、向いている人・向いていない人、評判や注意点、費用や税金までを網羅的に解説します。
ぜひ最後まで読んでみてくださいね。
本文に入る前に、不動産を少しでも高く売却したいと考えている人にとても重要な情報をお伝えします。
近年不動産の価値がどんどん上昇しているこのタイミングで売却をしようとしているとき、一番やってはいけないことは知っていますか？
それは、1社のみに売却価格の査定をしてもらうことです。
不動産には 決まった価値があるわけではありません。そのため、査定額に数十万円、場合によっては数百万円以上の違いが出てくることもザラにあるんです。
例えば下記を例にしてみましょう。
- A社の査定額：1500万円
- B社の査定額：1700万円
- C社の査定額：2000万円
もしここでA社のみに査定依頼をしてしまうとどうなるでしょうか。
「プロが言うことだから1500万円が妥当なんだろう」と思い込み売却を決断すると、500万円も損をしてしまうのです。
このような事態にならないためにも、できるだけ多くの会社に売却価格の査定を依頼することが高値売却への最重要事項となってきます。
「でも、適正価格を知るために査定依頼をしたいけど、一体いくつの会社に依頼すれば良いのかわからない・・・」
そう思ってしまいますよね。
理想は6社以上です。
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ぜひ多くの不動産会社を比較し、納得のいく不動産売却をしてくださいね！
それでは本文に入っていきましょう。
ムゲンエステートの不動産売却とは
ムゲンエステートは東京都に本社を置き、不動産買取再販を主力事業とする東証スタンダード上場企業です。
市場で買い手を探す「仲介売却」よりも、企業が直接物件を購入する「買取再販」の色が強いという特徴があります。
これは同社の主力事業が中古不動産を買い取り、リフォームやリノベーション施した上で再販するモデルであるためです。
ただし、すべての売却案件が買取対象になるとは限らず、立地・築年数・物件の状態によっては仲介売却の提案に繋がるケースもあります。
ムゲンエステートは「仲介」より「買取（買取再販）」が強い会社
ムゲンエステートの事業構成を見ると、同社は不動産買取再販業務を中心的な収益源・事業領域として位置づけています。
具体的には、中古マンションや投資用物件を仕入れた後、内外装工事や資産価値向上のための改善を行い市場へ再販売します。
このプロセスそのものが、企業としての核となるビジネスです。
買取再販が主力であるということは、売却希望者から見ると次のような特徴があります。
- 買取スピードが早い：市場で買い手を探す仲介とは異なり、企業が直接購入するため交渉がまとまれば短期間での現金化が可能です。
- 販売活動が不要：広告掲載や内覧対応など、一般的な売却プロセスに伴う負担が軽減されます。
- 条件次第では査定額が変動しやすい：企業側としては再販後の利益を確保する必要があるため、査定価格が一般的な仲介の相場と比較して低く出る場合があります。
上記の特徴は、ムゲンエステートの公開情報からも読み取れる通り、同社が「不動産買取再販事業」を重視している点を端的に反映しています。
ただし、物件種別やエリアによっては仲介提案に切り替わる場合もあるため、必ずしも買取のみが選択肢になるわけではありません。
ムゲンエステートは不動産の仲介免許も保有しており、売主の希望に応じた売却方法を提案します。
相性がいい人・合わない人
不動産売却は売主それぞれの事情や目的が異なります。
ムゲンエステートが得意とする「買取再販」が向いているかどうかを判断するポイントを整理します。
ムゲンエステートと相性が良い人
- できるだけ早く売却したい人：買取の場合、内覧や長期販売活動を待つ必要がなく、比較的短期間で契約に至る可能性があります。
- 内覧対応や売却活動の負担を減らしたい人：直接買取は購入希望者へ内覧を重ねる必要がないため、時間や手間を避けたい人に適しています。
- 築年数が高く市場での販売が難しいと思われる物件：一般市場での仲介が難しいケースでも、企業が買取対象と判断すれば選択肢になります。
ムゲンエステートと相性が合わない
- できるだけ高値で売却したい人：買取価格は仲介価格と比べて低く出る傾向があるため、価格重視の人には物足りない可能性があります。
- 特定の条件付きで売却したい人：希望価格や引き渡し時期など条件を細かく設定したい場合、仲介の方が柔軟なケースがあります。
- 大手仲介系サービスでの販売活動を望む人：より広い広告露出や購入希望者との競争入札を重視する場合、総合仲介会社を選んだ方が有利な場合があります。
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ムゲンエステートで売却する方法は2つ
ムゲンエステートで不動産を売却する場合、選択肢は大きく分けて「仲介」と「買取」の2つがあります。
これはムゲンエステートに限らず多くの不動産会社に共通する仕組みですが、同社は特に不動産買取再販を主力事業としている点が特徴です。
そのため、売却方法ごとの違いを正しく理解した上で、自分に合った方法を選ぶことが重要になります。
仲介とは
仲介とは、不動産会社が売主と買主の間に入り、市場で購入希望者を探して売却する方法です。
ムゲンエステートが仲介を行う場合も、基本的な仕組みは一般的な不動産仲介と同じです。
仲介の最大のメリットは、相場の売却価格、あるいはそれ以上の価格で売却できる可能性があることです。
売主は希望価格を設定し、市場の反応を見ながら価格調整を行うことができます。
特に立地条件が良い物件や築浅物件、需要の高いエリアでは、複数の購入検討者が現れ、価格交渉を有利に進められるケースもあります。
一方で、仲介には次のような特徴もあります。
- 売却までに時間がかかる可能性がある：購入希望者が現れるまでの期間は予測しづらく、数か月以上かかることもあります。
- 内覧対応や販売活動が必要：広告掲載、内覧対応、価格交渉など、売主の協力が求められる場面が多くなります。
- 成約しないリスクがある：売り出しても必ず売れるとは限らず、市況や物件条件によっては長期化することもあります。
仲介は「時間をかけてもできるだけ高く売りたい」という人に向いた方法と言えます。
買取とは
買取は、不動産会社が売主の物件を直接購入する売却方法です。
ムゲンエステートの場合、この買取を行った後にリフォームやリノベーションを施し、再販する「買取再販」が事業の中心となっています。
買取の大きなメリットは、売却スピードと確実性の高さです。
買主を探す必要がなく、条件が合えば短期間で売買契約まで進むことができます。
そのため、次のような事情を抱えている人に選ばれることが多い方法です。
- 住み替えや相続などで早期に現金化したい
- 売却期限が決まっている
- 内覧や販売活動の負担を避けたい
また、買取では一般的に広告を出さないため、近隣に売却を知られにくいという側面もあります。
一方で注意すべき点として、買取価格は仲介での売却価格より低くなる傾向があります。
これは、買い取った後にリフォームを施し再販するときの保有リスクなどを考慮して価格を決定するためです。
高値売却を最優先する場合には、慎重な検討が必要です。
ムゲンエステートに「買取」を依頼するメリット・デメリット
ムゲンエステートは、不動産買取再販を主力事業としており、個人が保有する中古不動産を直接買い取ったうえで、リノベーション等を行い再販売するビジネスモデルを展開しています。
そのため、不動産売却の選択肢として「買取」を検討する際には、同社の特徴を踏まえたメリット・デメリットを理解しておくことが重要です。
メリット
ムゲンエステートに買取を依頼する最大のメリットは、売却スピードの早さと確実性です。
仲介の売却では購入希望者から連絡が来るまで待たなければいけませんが、買取では買主がムゲンエステート自身となるため、条件が合えば比較的短期間で売買契約まで進みます。
また、次のような点もメリットとして挙げられます。
- 内覧対応や販売活動の負担が少ない：一般的な仲介売却では、複数回の内覧対応や広告掲載が必要になりますが、買取ではそれらが不要、もしくは最小限で済むケースが多くなります。
- 周囲に知られにくい：原則として広告を出さずに進めるため、近隣住民に売却を知られたくない人にとって安心材料になります。
- 契約不適合責任の負担が軽減されやすい：個人間売買では、引き渡し後の不具合について売主が責任を問われることがありますが、買取では条件次第で契約不適合責任を免責とする形が取られることもあります。
これらの点から、買取は「手間をかけずに、確実に売却したい」というニーズに適した方法と言えます。
デメリット
一方で、買取には明確なデメリットも存在します。
最も多く挙げられるのが、売却価格が仲介での売却よりも低くなる傾向がある点です。
ムゲンエステートは、購入後にリフォームや再販売を行う前提で価格を算出します。
そのため、将来の販売価格、工事費用、保有リスク、利益確保などを考慮した金額となり、市場で個人に売却する場合よりも査定額が低くなることがあります。
また、次のような点にも注意が必要です。
- すべての物件が買取対象になるわけではない
- 立地や物件条件によっては、提示条件が厳しくなる場合がある
- 高値売却を最優先したい人には不向きなケースがある
これらの理由から、価格重視の場合は仲介売却と比較した上で慎重に判断することが大切です。
買取価格が決まる要素
ムゲンエステートの買取価格は、一律に決まるものではなく、複数の要素を総合的に見て判断されます。
主な要素としては以下が挙げられます。
- 立地・エリア特性：駅からの距離、周辺の需要、再販時の市場性などが重視されます。
- 間取り・専有面積：再販売時に需要が見込める間取りかどうかは重要な判断材料になります。
- 建物や室内の状態：修繕履歴、設備の劣化状況、リフォームの必要性などが価格に影響します。
- 管理状態・管理費等：マンションの場合、管理状況や修繕積立金の水準も確認されます。
- 賃貸中か空室か：賃貸中（オーナーチェンジ物件）の場合、賃料水準や契約内容によって評価が変わることがあります。
これらを踏まえ、再販可能性と収益性の観点から買取価格が算出されます。
買取不可・条件が厳しくなりやすいケース例
ムゲンエステートでも、すべての物件が無条件で高額買取されるわけではありません。
以下のようなケースでは、買取不可、もしくは条件が厳しくなる傾向があります。
- 再建築不可など法的制限が大きい物件
- 極端に流動性が低いエリアの物件
- 建物の劣化が著しく、再販コストが過大になる場合
- 権利関係が複雑で解消に時間がかかる物件
ただし、これらは一般論であり、個別事情によって判断は異なります。
市場での売却が難しいと思われる物件でも、まずは相談・査定を行うことで選択肢が見える場合もあります。
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ムゲンエステートに「仲介」を依頼するメリット・デメリット
ムゲンエステートは買取再販を主力事業とする会社ですが、不動産の仲介業務も行っています。
そのため、売主の希望や物件条件によっては「買取」ではなく「仲介」での売却を提案されるケースもあります。
仲介売却は、市場で一般の購入希望者を探す方法であり、価格面では有利になりやすい一方、売却までの期間や手間には一定の幅があります。
ムゲンエステートに仲介を依頼する際は、そのメリットとデメリットを正しく理解したうえで判断することが重要です。
メリット
仲介で売却する最大のメリットは、売出価格を柔軟に設定できる点です。
売主は希望価格をもとに売り出し、市場の反応を見ながら価格を調整することができます。
特に需要の高いエリアや条件の良い物件では、相場に近い価格、もしくは相場以上で成約する可能性もあります。
また、仲介では市場に物件を公開するため、次のような利点があります。
- 複数の購入検討者と比較できる：問い合わせ状況や内覧数を通じて、市場からの評価を把握しやすくなります。
- 価格交渉の余地がある：購入希望者が複数いる場合、条件交渉を有利に進められることがあります。
- 売却戦略を段階的に組み立てられる：売出価格の見直しや販売方法の変更など、状況に応じた対応が可能です。
ムゲンエステートに仲介を依頼する場合も、こうした一般的な仲介売却のメリットを活かすことができます。
デメリット
一方で、仲介売却にはデメリットもあります。
特に注意したいのが、売却期間が読みにくい点です。
購入希望者が現れるタイミングは市場状況や物件条件に左右されるため、短期間で売れる場合もあれば、数か月以上かかることもあります。
また、仲介では以下のような負担が発生します。
- 内覧対応が必要になる：購入希望者からの内覧要望に応じる必要があり、スケジュール調整や室内の準備が求められます。
- 価格交渉が発生する：購入希望者から値下げ交渉を受けることがあり、精神的な負担を感じる人もいます。
- 必ず売れるとは限らない：長期間売れ残る可能性がある点は、仲介特有のリスクです。
「いつまでに売却したいか」という期限が明確な場合は、仲介が本当に適しているか慎重に検討する必要があります。
媒介契約の種類（専任・一般など）と選び方
仲介で売却する際には、不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約には主に以下の種類があります。
- 一般媒介契約：いくつもの不動産会社に同時に売却依頼ができる契約です。情報拡散力は高まりますが、各社の販売意欲に差が出ることがあります。
- 専任媒介契約：依頼できる会社は1社のみですが、定期的な報告義務があり、販売活動の状況を把握しやすいのが特徴です。
- 専属専任媒介契約：専任媒介よりも拘束力が強く、自己発見取引が制限されますが、より手厚いサポートが期待されます。
ムゲンエステートに仲介を依頼する場合も、どの媒介契約を選ぶかによって売却の進め方が変わります。
価格重視か、情報管理重視かなど、希望に合わせて契約の形を選ぶことが重要です。
囲い込み等の不安を減らす方法
仲介売却を検討する際、「囲い込み」を心配する声を目にすることがあります。
囲い込みとは、売却情報を他社に流さず、自社で買主を見つけようとする行為を指すことがありますが、実際には状況や意図はケースによって異なります。
不安を減らすためには、以下の点を事前に確認しておくと安心です。
- レインズへの登録予定と登録時期を確認する
- 販売活動の内容や広告方法を具体的に聞く
- 定期的な販売状況の報告頻度を確認する
- 価格変更や方針転換の相談がしやすいかを見る
インターネット上には仲介に関する否定的な口コミが見られることもありますが、これらは数ある意見の一部であり、すべての取引に当てはまるものではありません。
大切なのは、担当者と十分にコミュニケーションを取り、納得した上で進めることです。
ムゲンエステートの評判・口コミはどう？
不動産売却を検討する際に気になる点のひとつが、実際にその会社を利用した人の評判や口コミです。
ムゲンエステートは東証スタンダード市場上場企業であり、信頼性が高い会社として評価される一方で、ネット上にはさまざまな意見があり、判断材料として活用する際には注意が必要です。
ムゲンエステート自体の売却経験者の口コミは大手比較サイトなどに多数集約されているわけではありませんが、実際の体験談や第三者サイトのコメントから読み取れる傾向を整理すると、対応面の評価が比較的多く見られる一方、価格面や担当者の差に言及した意見も散見されます。
こうした口コミを正しく読み解きながら、自身の売却戦略に活かすことが大切です。
良い口コミで多いポイント
ムゲンエステートに対して見られる良い口コミの傾向としては、主に次のようなポイントが挙げられています。
まず、担当者の対応が丁寧で信頼できたという声が一定数あります。
売却や査定の相談時に、専門的な知識を持つ担当者が丁寧に説明してくれ、安心して任せられたという体験が口コミとして投稿されているケースがあります。
こうした声では、「現地案内時の説明が分かりやすく、質問にも的確に答えてもらえた」という点が評価されています。
また、対応スピードが早かったという意見も見られます。
買取や査定の依頼後に迅速に連絡をもらえた、手続きや調整がスムーズだったという口コミは、売却希望者にとって大きな安心感につながります。
こうした点は、特に「できるだけ早く売却したい」というニーズを持つ人にとっては重要な評価軸になります。
さらに、担当者が売却条件やプロセスを分かりやすく説明してくれたという意見もあります。
特に初めて不動産を売却する人にとって、専門用語や手続きの流れを丁寧に教えてもらえることは、不安軽減に寄与する要素です。
こうした良い口コミは、売却体験における「安心感」や「納得感」として表れていると言えます。
悪い口コミで出やすいポイント
一方で、悪い口コミにも一定の傾向が見られます。
ネット上ではムゲンエステートの売却体験に関する口コミが数多く集積されているわけではないものの、価格や担当者とのコミュニケーションに関する不満が挙がることがあります。
価格に関しては、買取価格が希望よりも低く感じられたという意見や、仲介で売却を試みた場合に想定より価格が伸びなかったという声が見られる場合があります。
これは、買取再販事業を主力とする同社のビジネスモデルや市場需給の影響も反映している可能性がありますが、売却希望者にとっては期待とのギャップになることがあります。
また、連絡頻度や担当者の質にばらつきがあるという口コミもあります。
売却プロセスでは、担当者とのやり取りが重要になりますが、レスポンスが遅かったり、説明が十分でないと感じるケースもあるようです。
担当者によって対応の質に差があるという意見が散見されるため、売却の際には複数の担当者と丁寧にコミュニケーションを取ることが重要になります。
こうした悪い口コミは、あくまでネット上の一部の意見であり、すべての取引や担当者に当てはまるわけではありません。
悪い評判は目立ちやすい傾向があるため、全体の傾向として捉えることが必要です。
口コミを見るときの注意点
口コミを参考にする際には、いくつか注意すべきポイントがあります。
- まず、時期や市場環境が変わると口コミの内容も変わり得るという点です。たとえば、売却価格や対応についての評価は不動産市場の好不調に影響されます。好況期に高値売却できたという声と、不況期に価格が伸びなかったという声が混在することもあり、評価が一様ではありません。
- 次に、地域や物件種別によって評価が変わる点も重要です。東京都心や人気エリアの物件と地方や需要の低いエリアの物件では、売却条件やレスポンスが大きく異なるケースがあります。また、区分マンション、戸建、投資用不動産などで売却戦略や査定アプローチが変わるため、同じ会社の評判でも対象物件が異なれば体験が異なる可能性があります。
- さらに、口コミの投稿者の目的や状況も確認することが重要です。売主の希望や背景は人それぞれであり、「価格を重視したい」「スピードを優先したい」といった条件が異なれば、同じ対応でも評価が変わることがあります。評価の高い点と低い点をバランスよく読み解くことが大切です。
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不動産売却の流れ（査定〜引き渡し）
ムゲンエステートで不動産を売却する場合、仲介・買取いずれを選択しても、基本的な流れは「査定→条件調整→契約→決済・引き渡し」という段階を踏みます。
ただし、買取の場合は販売活動が不要な分、全体の期間が短縮されやすい点が特徴です。
ここでは、ムゲンエステートでの売却を想定しながら、各ステップで何を行うのかを具体的に解説します。
ステップ1：査定依頼（机上査定／訪問査定）
売却の第一歩は査定依頼です。査定には主に「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。
机上査定は、所在地・築年数・面積・間取りなどの情報をもとに、周辺相場や過去の取引事例から算出される概算価格です。
短時間で結果が出るため、相場感をつかむ目的で利用されることが多い方法です。
一方、訪問査定は、実際に担当者が現地を確認し、室内状況や建物の管理状態、周辺環境などを踏まえて算出されます。
買取・仲介いずれの場合でも、最終的な判断材料としては訪問査定が重視されます。
査定前に準備すると精度が上がる資料
査定の精度を高めるためには、事前に以下のような資料を用意しておくと役立ちます。
- 登記簿謄本（全部事項証明書）
- 間取り図・パンフレット
- 管理規約・使用細則（マンションの場合）
- 修繕履歴やリフォーム履歴が分かる資料
- 固定資産税・都市計画税の納税通知書
これらの情報が揃っていると、査定額の根拠が明確になりやすく、条件交渉もスムーズに進みます。
査定額の内訳で確認すべきポイント
査定額を見る際は、金額そのものだけでなく「なぜその価格になるのか」を確認することが重要です。
具体的には、周辺相場との比較、価格に影響しているマイナス要因（築年数、修繕状況など）、買取の場合は再販を前提とした調整要素などを説明してもらい、納得できるかを判断します。
ステップ2：条件調整（価格・スケジュール・引き渡し条件）
査定内容に納得した後は、売却条件の調整に入ります。
ここでは、売却価格だけでなく、引き渡し時期、残置物の扱い、引っ越し猶予の有無など、細かな条件をすり合わせます。
仲介の場合は売出価格の設定と販売戦略が中心になりますが、買取の場合は「いつ契約し、いつ決済するか」といったスケジュール調整が重要になります。
自身の資金計画や生活スケジュールと無理のない条件になっているかを確認しましょう。
ステップ3：売買契約の締結
条件がまとまると、売買契約を締結します。
契約時には売買契約書と重要事項説明書が交付され、内容について説明を受けます。
契約書・重要事項説明で見るべき箇所
契約書や重要事項説明書では、以下の点を重点的に確認します。
- 売買代金と支払いスケジュール
- 引き渡し日
- 契約不適合責任の範囲
- 特約事項の内容
不明点があれば、その場で必ず質問し、理解したうえで署名・押印することが重要です。
手付金・解約条件・違約金の基本
売買契約時には、買主から手付金が支払われるのが一般的です。
また、契約解除が可能な期間や、解除時の違約金についても明記されています。
万が一に備え、解除条件や期限を事前に把握しておくことが大切です。
ステップ4：決済・引き渡し（残代金・鍵・書類）
契約後、決済日に残代金の支払いと物件の引き渡しを行います。
決済は金融機関で行われることが多く、売主・買主・不動産会社の担当者・司法書士などが立ち会って行われるケースが一般的です。
引き渡し当日の持ち物チェックリスト
引き渡し当日に必要になる主なものは以下の通りです。
- 実印・印鑑証明書
- 登記識別情報（権利証）
- 本人確認書類
- 鍵一式（スペア含む）
- 管理関係書類（マンションの場合）
事前に不動産会社から案内されるリストを確認し、漏れがないよう準備します。
引っ越し・ライフライン停止の段取り
引き渡しまでに引っ越しを完了させ、電気・ガス・水道などのライフライン停止手続きを行います。
引き渡し後のトラブルを防ぐためにも、停止日や最終使用日の確認を忘れずに行いましょう。
売却にかかる費用はいくら？仲介手数料・諸費用・支払いタイミング
ムゲンエステートで不動産を売却する際、事前に把握しておきたいのが「どのような費用が、いつ、いくらかかるのか」という点です。
売却方法が仲介か買取かによって、発生する費用の種類や金額、支払いタイミングは大きく異なります。
売却価格だけを見て判断すると、実際に手元に残る金額とのギャップが生じることがあります。
ここでは、仲介・買取それぞれの場合にかかる費用と、売主が負担しやすい諸費用、ローン残債がある場合の考え方について整理します。
仲介の場合にかかる費用
仲介で売却する場合、最も大きな費用が仲介手数料です。
仲介手数料は法律で上限が定められており、売買価格が400万円を超える場合、以下の計算式が一般的に用いられます。
売買価格×3％＋6万円＋消費税
これはあくまで上限であり、必ずしも満額が請求されるとは限りませんが、多くのケースでこの上限額が目安として使われています。
仲介手数料は、売買契約成立時や決済時に支払うのが一般的で、支払いタイミングは媒介契約や会社の運用によって異なります。
仲介の場合はこの仲介手数料に加え、次に説明する諸費用が発生するため、売却代金から差し引かれる総額を事前に把握しておくことが重要です。
買取の場合にかかる費用（仲介手数料が不要なケース等）
買取で売却する場合、仲介とは費用構造が大きく異なります。
ムゲンエステートが直接買主となる買取では、仲介手数料が発生しないケースが一般的です。
これは、不動産会社が売主と買主を仲介する立場ではなく、自ら購入するためです。
そのため、「仲介手数料を抑えたい」「諸費用をできるだけ簡素化したい」という人にとって、買取は分かりやすい選択肢になります。
ただし、仲介手数料が不要である一方、売却価格自体は仲介より低くなる傾向がある点には注意が必要です。
買取の場合も、登記関係費用など一部の諸費用は売主負担となることがありますが、全体としては費用項目が少なく、手残り額を計算しやすいという特徴があります。
売主が負担しやすい諸費用
仲介・買取いずれの場合でも、売主が負担する可能性のある諸費用があります。
代表的なものは以下の通りです。
- 抵当権抹消費用：住宅ローンが残っている場合、売却時に抵当権を抹消する必要があります。司法書士への報酬や登録免許税が発生します。
- 印紙税：売買契約書に貼付する印紙代です。契約金額に応じて税額が決まっています。
- 測量費用：戸建てや土地の場合、境界確定や測量が必要になることがあります。必須ではありませんが、条件によっては求められるケースがあります。
- 管理費・修繕積立金の精算：マンションの場合、引き渡し日を基準に日割りで精算されます。
これらの諸費用は物件や状況によって異なるため、査定時や条件調整の段階で、どこまで売主負担になるのかを確認しておくことが大切です。
ローン残債がある場合
住宅ローンが残っている不動産を売却する場合、売却代金でローンを完済できるかどうかが重要なポイントになります。
売却代金がローン残債を上回る場合は、残債を完済したうえで、差額が手元に残ります。
一方で、売却代金がローン残債に満たない場合は、不足分を自己資金で補う必要があります。
この不足が生じる状態は「オーバーローン」と呼ばれることもあり、売却可否や進め方に影響します。
そのため、売却を検討する初期段階で、ローン残高と想定売却価格を照らし合わせてシミュレーションしておくことが重要です。
ムゲンエステートで査定を受ける際も、ローン残債の有無を正確に伝えることで、現実的な売却プランを提案してもらいやすくなります。
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不動産売却の税金（譲渡所得税）と特例
不動産を売却すると、条件によっては譲渡所得税が課税されます。
売却価格が高くても、必ずしも税金が発生するとは限らず、取得費や各種特例の適用によって課税額は大きく変わります。
ムゲンエステートでの売却に限らず、不動産売却を検討する際は、売却後にどの程度の税金がかかるのか、あるいは特例で非課税になるのかを事前に把握しておくことが重要です。
売却後に想定外の税負担が生じると、資金計画に影響を及ぼす可能性があります。
譲渡所得
譲渡所得税は、「不動産を売って得た利益」に対して課税されます。
この利益を譲渡所得と呼び、計算式は以下のようになっています。
譲渡所得＝売却価格−（取得費＋譲渡費用）
取得費とは、不動産を購入した際の価格や購入時にかかった諸費用（仲介手数料、登録免許税など）を指します。
取得費がわからない時には売却価格の5％を概算取得費として計算する方法もありますが、実額が分かる場合に比べて不利になることが多いため注意が必要です。
譲渡費用は、売却時に直接かかった費用で、仲介手数料、測量費、契約書の印紙代などが該当します。
また、譲渡所得税の税率は保有期間によって異なります。
売却した年の1月1日時点で保有期間が5年を超えていれば「長期譲渡所得」、5年以下であれば「短期譲渡所得」となり、短期の方が税率は高く設定されています。
そのため、売却するタイミングによっても税額が変わってしまう点も重要なポイントです。
居住用の主な特例（3,000万円控除など）の注意点
自分が住んでいた不動産（居住用財産）を売却する場合、一定の条件を満たせば3,000万円の特別控除を利用できる可能性があります。
この特例は、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度で、多くの売却ケースで税負担を大きく軽減します。
ただし、以下のような注意点があります。
- 投資用物件や賃貸専用物件は対象外
- 過去に同様の特例を利用している場合、適用できない期間がある
- 親族など特別な関係者への売却は対象外になる場合がある
また、3,000万円控除を利用して譲渡所得がないという場合でも、確定申告は原則として必要です。
税金がかからないからといって申告を怠ると、後々指摘を受ける可能性があります。
相続した不動産の特例に当てはまるか
相続によって取得した不動産を売却する場合にも、特例が用意されています。
その代表例が「相続空き家に係る譲渡所得の特別控除」です。
この特例では、一定の条件を満たすことで、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる可能性があります。
ただし、適用条件は居住用特例よりも細かく定められており、次のような要件があります。
- 被相続人が一人で居住していた住宅であること
- 相続後に空き家となっていること
- 耐震基準や解体の要件を満たしていること
また、相続した不動産の売却では、取得費の考え方や取得時期の引き継ぎなど、通常の売却とは異なる点が多くあります。
そのため、特例の適用可否については、税務署や税理士に確認することが望ましいでしょう。
確定申告が必要なケース・不要なケース
不動産を売却した場合、原則として確定申告が必要になると考えておくと安全です。
特に、以下のような場合は申告が必要です。
- 譲渡所得が発生している場合
- 3,000万円控除などの特例を適用する場合
- 相続不動産の特例を利用する場合
一方で、譲渡損失が生じ、かつ特例も利用しないなど、確定申告が不要となることもあります。
ただし、判断が難しい場合が多いため、「不要と思っていたが実は必要だった」という事態を避けるためにも、売却後は一度申告要否を確認することが重要です。
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ムゲンエステートで売却しやすい・相談が増えやすい状況
ムゲンエステートは、不動産買取再販を主力事業とする会社であるため、一般的な仲介中心の不動産会社とは、相談が集まりやすい売却ケースに一定の傾向があります。
特に「スピード」「現況のまま売却」「収益物件」といった要素を含む相談は、同社の事業モデルと親和性が高いと言えます。
急いで現金化したい
売却を急ぐ事情があるケースは、ムゲンエステートへの相談が特に増えやすい状況のひとつです。
住み替えによる購入資金の確保、離婚に伴う財産整理、相続後の早期換金、転勤による居住継続の難しさなど、期限が明確な売却ではスピードが重視されます。
仲介売却の場合、買主が見つかるまでの期間を正確に予測することは難しく、数か月以上かかる可能性もあります。
一方、買取を前提とした相談であれば、条件が合えば短期間で売却の目処が立つケースもあります。
そのため、「多少価格が下がっても、確実に期限内に売りたい」というニーズを持つ人にとって、ムゲンエステートは検討対象になりやすい会社と言えます。
築古・室内状態に不安がある
築年数が古い物件や、室内の劣化が進んでいる物件についても、ムゲンエステートへの相談は多い傾向があります。
一般的な仲介市場では、築古物件やリフォームが必要な物件は、購入検討者から敬遠されやすく、内覧数が伸びにくいケースがあります。
ムゲンエステートは、購入後にリノベーションや再生を行うことを前提としたビジネスモデルを持っているため、現況のままでも検討対象になりやすいという特徴があります。
売主としては、リフォーム費用を先行して負担する必要がなく、「手を加えずに売りたい」という要望を相談しやすい点がメリットです。
ただし、建物の状態によっては価格調整が入るため、査定時にはどの部分が価格に影響しているのかを確認することが重要です。
賃貸中（オーナーチェンジ）の売却を考えている
賃貸中の物件、いわゆるオーナーチェンジ物件の売却も、ムゲンエステートへの相談が増えやすい分野です。
賃借人が居住している状態では、一般の実需層への仲介売却が難しく、投資家向けの市場に限定されるケースが多くなります。
ムゲンエステートは、投資用不動産や収益物件の取り扱い実績もあり、賃料水準や契約内容を前提とした評価を行います。
そのため、賃貸中であっても査定・検討が進みやすいという特徴があります。
賃借人との契約内容や賃料、修繕履歴などが価格に影響するため、事前に資料を整理しておくことで、より現実的な条件提示につながります。
近隣に知られずに進めたい
売却を周囲に知られたくないという理由で相談されるケースも少なくありません。
近隣住民との関係性、賃借人への配慮、プライバシーの問題などから、「できるだけ静かに売却したい」と考える人も多いです。
仲介売却では、インターネット掲載やチラシなどの広告活動が行われることが一般的ですが、買取を前提とした売却では、広告を出さずに進められる可能性があります。
ムゲンエステートに直接相談することで、非公開での査定や条件調整が可能になるケースもあります。
ただし、広告を抑える分、価格面では調整が入る可能性があるため、プライバシーと価格のどちらを優先するかを整理したうえで相談することが重要です。
不動産売却でよくある質問（FAQ）
ムゲンエステートに不動産売却を相談する際、実際によく聞かれる質問をまとめました。
売却方法（仲介・買取）や物件条件によって回答が変わる部分もありますが、全体像を把握する参考として確認しておくと安心です。
査定は無料？どれくらいで結果が出る？
ムゲンエステートの不動産査定は、一般的に無料で行われます。
売却を前提とした相談段階で費用が発生することは通常なく、査定だけの依頼でも問題ありません。
査定結果が出るまでの期間は、売却の査定方法によっても異なります。
机上査定であれば、物件情報をもとに周辺相場や過去の取引事例を参照するため、比較的早い段階で目安価格が提示されることが多いです。
一方、訪問査定の場合は、現地確認や社内での検討を経るため、多少時間がかかるケースもあります。
いずれの場合も、売却を急いでいる場合はスケジュール感を事前に伝えておくことで、調整してもらえる可能性があります。
売却までの期間はどれくらい？
売却期間は、仲介か買取かによって大きく異なります。
仲介の場合は、市場で購入希望者を探すため、数か月単位で時間がかかることもあります。
需要の高い物件であれば比較的早く成約することもありますが、売却時期を正確に予測するのは難しいのが実情です。
一方、買取の場合は、条件が合えば売却までの期間が短くなる傾向があります。
買主がムゲンエステート自身となるため、販売活動を行わずに話が進みます。
ただし、物件条件や社内判断の結果によっては、検討に時間がかかるケースもあります。
売却期限が決まっている場合は、相談時点でその旨を伝えることが重要です。
築年数が古い／再建築不可／訳ありでも相談できる？
築年数が古い物件や、一般市場では売却が難しいと感じる条件の物件でも、相談自体は可能です。
ムゲンエステートは中古の不動産の再生を前提とした事業を行っているため、築古物件や現況に課題のある物件でも、条件次第で検討対象となる場合があります。
ただし、再建築不可物件や法的制限が大きい物件、権利関係が複雑な物件については、買取不可となる、もしくは条件が厳しくなる可能性があります。
そのため、「売れないかもしれない」と判断する前に、一度査定や相談を行い、どのような選択肢があるのかを確認することが現実的です。
住みながら売却できる？内覧は必要？
仲介で売却する場合、住みながらの売却は可能です。
実際、多くの売却事例では居住中のまま内覧対応を行い、売却に至っています。
ただし、内覧時には室内の整理やスケジュール調整が必要になるため、一定の負担が発生します。
買取を選択した場合は、一般的に多数の内覧対応は不要、もしくは最小限で済むケースが多くなります。
そのため、生活への影響を抑えたい人には買取の方が向いている場合があります。
どの程度の内覧が必要になるかは、売却方法や物件条件によって異なるため、事前に確認しておくことが重要です。
ローン残債があっても売却できる？
住宅ローンが残っている不動産でも、売却は可能です。
一般的には、売却代金でローン残債を完済し、抵当権を抹消したうえで引き渡しを行います。
売却価格がローン残債を上回る場合は問題ありませんが、下回る場合は不足分を自己資金で補う必要があります。
この点は、売却を進めるうえで重要な判断材料となるため、査定時にローン残高を正確に伝えることが大切です。
ムゲンエステートに相談する際も、ローン残債を含めた資金計画を前提に、現実的な売却方法を検討してもらうことができます。
個人情報や近隣に知られないように進められる？
売却を近隣や知人に知られたくないという相談も多くあります。
買取を前提とした売却の場合、広告活動を行わずに進められるケースがあり、周囲に知られにくい形での売却が可能になることがあります。
一方、仲介売却ではインターネット掲載や広告を行うのが一般的なため、完全に非公開で進めるのは難しい場合があります。
プライバシーを重視する場合は、その希望を事前に伝え、どのような進め方が可能かを確認することが重要です。
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まとめ
ムゲンエステートでの不動産売却は、「仲介」と「買取」という2つの方法から、自身の状況に合った選択をすることが重要です。
ムゲンエステートは買取再販を主力とするため、スピードや確実性を重視した売却、築古物件や賃貸中物件、周囲に知られずに進めたいケースと相性が良い一方、価格重視の場合は仲介との比較が欠かせません。
売却を成功させるには、査定内容や費用、税金、口コミを鵜呑みにせず、複数社比較と事前準備を行い、手取り額と条件に納得したうえで進めることが大切です。
ぜひこの記事も参考にしながら理想の売却を実現してくださいね！
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